上海学区房成交下降“有效”购房者热衷小户型

　　每年的3至5月，历来是学区房成交的旺季，但今年学区房市场活跃度明显低于去年同期。德佑地产、福美来不动产等多家房产中介公司的统计显示，4月份，沪上学区房成交量同比下降20%至50%不等。

　　业内人士分析指出，限购令的出台使得部分原计划购买学区房的客户不再具备购房资格。虽然有需求者可以通过出售已有房屋的方式换取一套购房资格，但在市场成交速度缓慢的情况下，不少购房者担心成交周期过长，换购学区房后可能达不到目标学校要求的户口挂靠期限，因此决策犹豫，甚至放弃了购买学区房的计划。

　　学区房成交量同比“腰斩”

　　福美来不动产徐汇店经理陈雪兵表示，学区房需求是一种比较稳定的刚性需求，因为不论房价涨跌，家长对于孩子教育投资的决心不会改变。学区房抗跌性比较明显，成交量也比较稳定，一直以来受政策调控的影响不大。今年情况却有所不同，学区房成交量明显下降。以徐家汇板块为例，中小学教育资源比较丰富，学区房成交历来较为红火。但是今年3至4月，该区域学区房成交量明显走低，仅为去年同期的一半左右。德佑地产建国店经理李程表示，近期该门店接触到的学区房购房者数量同比减少20%至30%。虽然3月份以后受学区房季节性回暖的影响，徐家汇板块学区房市场活跃度有所提高，但成交量仍然明显低于去年，门店看房人数比去年也少了很多。尽管如此，学区房业主对价格却丝毫没有松动。在静安、徐汇和杨浦等区域，绝大多数学区房挂牌价仍然维持去年年底水平，几乎没有议价空间。

　　交易时间过长放弃“换购”

　　刘小姐是土生土长的上海人，自去年下半年起，她就将购买学区房的计划提上日程，但一直没有找到满意的房源。最近，经纪人推荐了一套性价比较高的学区房，但刘小姐却表示自己的购房计划恐怕要延后了。原因是根据现在的限购政策，她名下已经有2套房产，暂时不具备购房资格。除非她将名下房产交易掉才能获得新购住宅的资格。陈雪兵表示，刘小姐的情况是当前学区房成交量萎缩的重要原因。据介绍，学区房购买者大多在35岁左右，且90%左右是上海户籍。一般而言，这类购房者大多是上海本地人，且在父母住房的产证上有名字，加上自己当初所购买的婚房，名下房产大多在2套以上，已经被纳入限购范围。如果要争取一套新的购房资格，只能出售一套或者多套住宅。不过，这个方法在大多数购房者看来可操作性并不强。其一是时间成本。目前不少名校对学生户口挂靠对口小区的期限有严格要求。如果算不准时间，等于买了一套无用的学区房。其二是资金成本。不论是把原物业卖掉，还是将其过户给其他亲属，业主都需要支付大额的交易费用。对于名下有多套房产的家长而言，交易税费可能高达几十万元。

　　有效购房者热衷小户型

　　虽然市场总体购房需求大幅减少，但有效购房者出手的诚意度和迫切度仍然比较强。据21世纪不动产五角场分行经理介绍，近期该门店客户数量比较少，但只要是有购房资格的学区房购房者，买房诚意度都比较高。由于该板块学区房挂牌量稀缺，近期已积累了几位等房的意向购房者。从成交标的来看，目前总价200万元以下的小户型学区房是家长的主要目标。部分小户型学区房挂牌不到一周就达成了交易。业内人士分析指出，金融政策一再收紧，目前房贷审批过程更加严格，放款周期也进一步延长。为了避免申请房贷的麻烦，建议购房者根据自己的经济实力，选择可以全额付款的小户型。(贺理铭)