“人人都做房地产”?
商业银行理财产品发行如火如荼，一些理财产品借道信托等金融工具进入房地产开发，个人投资者也能分享房地产开发的丰厚利润，似乎远比炒楼更稳健、更安全。而开发企业也已对这类资金摆出夹道欢迎的姿态。
近日，银监会《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》已经下发到各地银监局和各家信托机构。《中国建设报·中国住房》记者了解到，其中专门要求注明资金来源有无银行理财资金，如有还须填报具体金额。这可以视为监管层对此正式表达关注的标志。
一方面是房地产企业对金融创新的强烈渴求，另一方面则是众多短期资金以创新之名满足企业融资之实。在金融领域，监管与创新始终是一对难兄难弟。而这一次，在银根紧缩与严厉监管之下的房地产金融创新，又将走向何方？
“创新”频繁
近来在各类开发商聚会活动中，融资一定是核心话题之一。
房地产开发资金链面临考验。一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。
在严厉的监管环境中，房地产金融创新显得格外活跃。由于信托工具的创新能力极强，所以无论是投资方还是融资方，对这一工具都极其感兴趣。这也使得信托成为房地产金融创新中最值得关注的典型产品。
中国信托法律网研发总监王巍告诉记者，房地产信托业务非常复杂，这也是其屡见创新而监管力度一再加大的原因。
据了解，当前市场上投向房地产领域的信托业务至少包括三类，从具体交易对手来看最明确。
如果融资方本身就是房地产企业，从信托公司融得的资金，不管是以什么方式融得的资金，都应该视为房地产信托。融资方可能不是房地产企业，参与融资的企业可能是PE(私募股权基金)或其它机构，但所融得的资金实际用于房地产领域，也当视为房地产信托。同时，还有第三种情形，信托在很多时候实际上财务处理包括资金运用层面的意义，和它在法律层面的意义是分离的。在上市公司股票质押信托融资当中，有相当一部分资金是投资到房地产领域的。
开发商与信托公司之间也存在多个层面的合作空间：一是短期项目融资，比如做开发贷款；还有一种是做联合开发，开发公司出一部分钱，信托计划配一部分资金，共同做项目开发；还有一些更深入的合作，一些大型开发企业正在做的联合房地产基金。
“影子银行”魅影
金融创新究竟如何支持房地产开发？从接近央行高层的知情人士处，记者了解到，商业银行的理财产品就是这类金融创新的结果。同时，该人士也指出，这是典型的“影子银行”，已引起监管部门的高度关注。
在银行理财产品被创新出来之前，监管部门重点规范部分银行信贷业务表外化的做法。据介绍，之前为了规避监管，商业银行会在月末或季末将贷款打包卖给信托投资公司，信托投资公司则作为投资买进来。商业银行的月末季末报表中反映为资产方面的其它投资，而信托投资机构也没有将其反映在贷款里。去年，商业银行新增贷款不到8万亿元，而监测到的表外这一块就超过了2万亿元。
之后，还是为了规避监管，商业银行又创造出理财产品。据了解，今年1到3月份新发理财产品1万多只，续存的达到1.8万多只。仅商业银行的理财产品余额就超过了3万亿元，同比增长比例高达56%。同期，银行理财产品余额占企业和个人存款余额将近5%左右。
这些银行理财产品的运用凸现了金融创新支持房地产开发的通道。前述人士介绍了理财产品的两种主要运作方式：
一部分纳入表内，被称为结构性存款，这是商业银行主导自营的资金筹集方式，自主设计自主运用，保本保收益，主要投向银行间市场。近年来，我国银行间债券市场发展很快，银行间市场净发行的债券规模超过1万亿元，包括短期融资债券、中期票据、集合票据等。参与银行间债券市场的机构有1万多家，其中，纯企业的有6000多家，企业非常欢迎参与银行间债券市场，因为利率比较低，而且融资额度可以滚动使用，跟贷款一样。发出债券以后，在银行间债券市场销售，购买者是谁？大部分非金融机构的企业通过这一市场购买这些债券，事实上是变相替代了贷款。
另一部分在表外，由商业银行主导，证券公司、信托公司参与，这个理财产品不保本也不保收益，风险自担，主要用于股票和股权投资，投向股票债券、房地产、黄金投资，甚至红酒、艺术品等领域，这些理财产品通常叫做某某基金。这些资金一直以来都没有纳入统计监测范围之内，但事实上在做信贷业务或者贷款业务。
前面所提到的银监会文件，就体现了监管层对理财产品等金融创新行为变相贷款支持房地产开发的关注。
监管之剑高悬
高和投资董事长苏鑫表示，“如果把PE定位成金融公司，面临的就是跟信托的竞争。信托相应处于垄断地位，资金成本低，从债权角度看，基金没有竞争优势。除非一段时间后监管层发现信托是房地产融资的一个出口，开始控制。”
在国内的金融环境下，业界认为信托最可能取代银行信贷在房地产开发资金来源中的地位，其业务规模的发展似乎也昭示了这种可能性。
显然，以房地产信托业务为代表的房地产金融创新正在走入寻找监管漏洞的不归路。记者了解到，在资本市场、尤其是REITs(房地产信托投资基金)开闸之前，监管层正在进一步完善制度设计，以避免此类房地产金融创新可能招致的更大风险。
王巍认为，“房地产信托业务受到监管”的说法不够严谨。他说，2005年以来银监会的各项文件中，相对而言规范力度较大的都是开发类的房地产信托融资产品。其中要关注的是两个关键概念，一是“开发类”，一是“融资”。
去年7月和今年初，银监会先后发布了关于信托机构净资本管理的两项规定。该项文件规定了信托机构净资本的计算方式，并明确了各项信托业务的风险资本系数。鼓励公租房廉租房类房地产信托业务。将房地产信托业务分为公租房廉租房类及其他类，其中集合信托中公租房廉租房类房地产业务的风险资本计提比例只有1%，而其他房地产信托业务的计提比例高达3%，凸显了政策导向。
至关重要的是，监管部门要求在今年底之前完全落实这一规定。
王巍认为，净资本管理相关政策的落实将导致房地产信托业务总体格局的重大变化。他说：“房地产企业通过信托方式融资时，信托机构不仅提供资金，提供牌照和人才支持，同时还要耗费信托机构自身的净资本。净资本是信托公司非常稀缺的资源。由此，在一定程度上会促成房地产企业通过信托方式融资的成本走高。信托机构的代价会越来越高。”
随着相关净资本管理规定实施，信托向房地产输血的力度将会大打折扣。
