高息发债大举促销 房企缺钱了吗？

　　与2009年房地产市场主战场多在一线城市中心地段不同，随着2011年房地产调控风向变化，二三线城市的项目开发成为房企热衷追逐的新热点。

　　历来善于在二三线城市攻城略地的碧桂园、恒大等房企，依仗着二三线城市的扩张，也让企业迅速成长，掌握了市场的话语权和风向。但近期碧桂园、恒大高息海外发债的消息，引发市场高度关注。4月7日，碧桂园宣布拟定发行七年期优先票据，该项9亿美元的票据息率达11.125%；而4月14日，恒大地产宣布向华人置业全资子公司及华人置业主席刘銮雄发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据，年利率13%。有分析人士认为，这两家房企只是代表，房企的资金链条开始紧绷了。加上近期在各地的频频大举推货，缺钱的传闻似乎越来越真。

　　海外发债规模庞大

　　持续收紧的政策调控环境，正对房企资金链条形成巨大压力。对于以往惯于采取快速快发，快速销售回笼资金的碧桂园、恒大这类企业来说，信贷收紧、住宅限购等调控措施导致开发信贷发放紧张、市场成交渐趋低迷，可谓直击其命门。作为应对策略，不少房企选择加大海外发债的力度。

　　碧桂园2月宣布发行7年期优先票据，该项9亿美元的票据息率达11.125%；而在4月14日，恒大地产宣布向华人置业全资子公司及华人置业主席刘銮雄发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据，年利率13%。5月17日，恒大地产再度向华人置业出售Grandday49%股权，套现5亿美元现 金 。此 前 恒 大 全 资 拥 有 的Grandday，拥有江苏省启东市寅阳镇地块，土地总面积约133.5万平方米，预计用作开发住宅、商业以及相关配套设施，首阶段的发展项目已经施工。该项交易被解读为恒大通过释放股权，与合作伙伴形成策略联盟的同时，获得更多的现金流。而早在今年1月22日，恒大宣布完成发行7.5亿美元的5年期优先票据，年利率同为13%，创下了内地在港上市房企的发债规模新纪录。

　　尽管受到外界质疑，两家企业均否认其资金链紧张。恒大方面表示，由于积极在港融资、预售回款理想，连同未使用的银行授信额度，手头可动用资金约达532.5亿元。而碧桂园有关负责人也称，目前碧桂园手上有100多亿现金供调用，资金状况完全不存在问题。

　　大规模促销引人瞩目

　　通过发债缓解资金状况的同时，两家企业在销售策略和推盘节奏上也更趋积极。5月15日，南京碧桂园凤凰城项目一次性推出2176套房源，货量之大震动当地市场。开盘当天并推出多重优惠折扣，折后毛坯房均价仅为5000元/平方米，精装修房6280元/平方米，比之前开发商报价毛坯房6300元/平方米、精装修房8000元/平方米出现较大幅度降价，在均价过万的南京市场，这一价格水平引发热议。碧桂园透露，该项目开盘首日的成交量达到近2000套，实现认购额超10亿元。在广东，碧桂园凤凰城新组团“天麓山”五一开盘，三天成交也近12亿元。碧桂园有关负责人表示，碧桂园的“快速销售”策略使其在产品价格上可以充分贴近主流购房者预期。

　　5月6日，恒大推出在全国在售盘实行8.5折促销活动。据了解，该促销活动对上市量比较大的新项目实行“8.5折一口价”，至5月16日结束。

　　对于企业的促销行为，碧桂园方面表示是顺应中央的调控政策，合理定价的旺销局面也说明调控政策已经得到市场接受并取得一定成效。另有分析人士表示，在资金快速流传的情况下，这些企业的项目开发销售如同高速运转的战车，必须通过积极快速销售，实现资金回笼，进而完成市场突围。由于两家企业布局于全国三三线的城市的众多项目下半年进入销售期，其市场冲刺态势正开启。

　　记者　李广军