售楼虚假广告应承担违约责任

　　案情回放：2009年6月，某房地产公司对外发售某楼盘房产时，以本市某公办重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目为核心内容进行广告宣传，广告表示：“某重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”等。2009年10月，张先生与该房地产公司签订《房地产买卖合同》，购买了该楼盘一套房产。2010年8月，张先生为其子女办理入学报名手续时发现：该楼盘项目内的小学系一家民办学校，并非某重点小学。张先生称：某重点小学是历史悠久的公办学校，并且是公认的好学校，当时购买该房产就是想到以后能够让小孩进入该重点小学接受良好的教育，因此以高于同地段周边楼盘房价20%的价格购买了该楼盘。而现在却发现广告所说的重点小学根本不存在。最后张先生以房地产公司广告虚假宣传为由将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。

　　法院经审理认为：某房地产公司对外发售某楼盘房产时，以本市某公办重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内某重点小学本部，并且捐资助学费全免为核心内容进行广告宣传，张先生之所以会以高价购买该楼盘房产，其最大价值诱因在于购买该处房产后能够让小孩进入该重点小学，享受到良好的教育资源。广告宣传和承诺的内容对张先生以高价与房地产公司签订商品房买卖合同有重大影响。广告应视为要约，广告所载“某重点小学本部已整体搬迁入驻地房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”应视为合同内容的一部分。现房地产公司未能实现其广告所承诺内容，属于违约行为，应该按合同约定承担违约责任。

　　律师点评：近年来，随着房地产业竞争的加剧，房地产广告的宣传功能受到越来越多的重视。在一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但应该注意的是房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。(以上案例由中豪律师集团(贵阳)事务所刘云飞、胡文进律师点评)