房产证上“产权来源”多达八种
最近记者看一些二手商场铺时，发现现场公示的房产证上“产权来源”一栏中有“分割”这一颇陌生的表述。一些读者之前也曾发邮件来本版邮箱，他们读过关于房产证建筑面积与实用面积的文章，觉得很有用，希望记者多提供一些关于房产证的贴士。于是，这回记者向合富置业及兴业地产有关人士请教房产证上有关产权来源的门道。
产权来源各有不同
合富置业交易部经理梁文耀表示，房产证上房产“产权来源”方式分如下几种：分割、合并、购买、继承、赠与、变更、交换、析产。
购买方式是最普遍的，目前市场上放盘的大部分盘源都为购买所得再转让。分割与合并是一对相反的方式，分割是指产权人对物业进行重新间隔，房产证由一个变成多个；合并则是逆操作，房产证由多个变一个。继承与赠与的获得方式之前已多次讨论过，赠与房交易有可能出现巨额税费(评估价全额的20%)，买家碰到这类型的房源一定要小心。变更是指业主曾经改名，以新名字再重新出证。
梁文耀表示，只要业主能提供有效证明文件，即使曾经改名也不影响出售转让，不需要特别为改名而专门重新出证。交换一般是指征用补偿，析产与婚姻变动或继承、赠与息息相关。
梁文耀透露，如果房产证上“房产产权来源方式”写有“分割”，显示业主名下肯定不止有一套物业，故此业主起码要承担1%的个税。自从出现“房中房”以来，房管局对住宅分割的审批非常严格，目前很难对物业进行分割。因此，在“限购”令之下，住宅分割房产证对业主“无数为”；而房产证合并则有可能使业主增加购房名额，房管局也不易批准有关申请。
住宅分割难 商铺分割易
据记者了解，目前大部分“分割”的房产证出现在二手商场铺上。投资商以大手资金购入商场裙楼，再重新间隔加以分割，这是业内俗称“分契”的过程。如果以公司名义来操作，势必涉及巨额税费，故此投资商在分契时会把房产证以个人名义出证，再转让给普通买家。
兴业地产商铺区域经理劳耀洪表示，近来二手商场铺成交火爆，商场的包销方或投资商对“分契”手续已非常熟悉，过程一般包括以下方面：申请者到房管局测绘所申请重新测绘；申请人到消防局对间隔分割做备案；到规划局报批；公安部门重新发出门牌号码；房管局重新出证。劳耀洪表示，住宅分割要求严格，商铺分割在操作上比较容易，只要不违反规划和消防等要求，商场铺位可以重新分割出证。
劳耀洪告诉记者，在商场拆分商铺一般来说对于业主的下次转让来说是没有问题的，只要在购买时判断清楚这个商场铺是买卖产权还是买卖经营权。他透露，目前有部分的商场还是售卖经营权为主，买家在购买这类型经营权的商铺时必须格外留神，因为购买经营权的商铺只有经营权而没有实质的产权，没有产权意味着是不能转让产权的，只能进行转租或者分租。
据记者了解，目前二手商场铺在经营时并非按房产证面积来出租，基本上是由统一经营方按照需要来出租铺位。劳耀洪表示，分割出来的“珍珠铺”的确存在这个情况，业主以后若在统一经营期届满后自用或另行出租，需要重新间隔，届时实用率可能更少，因为统一经营时不计算墙体占用的空间。劳耀洪提醒买家，分割出让的商场铺产权无风险，但经营上可能有风险，卖散的商场铺最好做统一经营，才可能形成商场凝聚力。2008年时吉之岛曾经有意进驻荔湾广场，当时部分小业主反对，此事告吹。据劳耀洪了解，目前出售的商场铺对业主日后自用铺位的经营范围已作出明确规定，要求另行出租也需符合商场主题构思。
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