信贷紧缩下应重估房地产信托风险

　　随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。

　　有关房地产的话题似乎总是能吸引人们的注意，房地产信托也是如此。今年春节后，“房地产信托重新启动”的市场传闻甚嚣尘上，此后银监会发表声明称，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。近期，有关“房地产信托将被停掉”的说法再次在市场中掀起波澜。就此传言，在今年4月28日召开的“信托法颁布十周年纪念研讨会”上，中国银监会副主席蔡鄂生这样表示：“这些别人都知道的消息我却还不知道。在5月没有出台房地产信托业务新规的计划。”

　　无论“重启”还是“叫停”，听起来总有些计划经济时代的色彩。在中国已经从计划经济转向市场经济，对经济的调控手段也已经逐渐从“行政手段调控”向“市场手段调控”转变之时，这种说法本身听起来就有些不靠谱。从监管部门的角度，对于房地产信托监管考虑的主要是两大因素：符合国家宏观经济政策以及维护行业和市场稳定。无论从哪个角度看，“重启”或“叫停”这种仿佛一边大力“轰油门”，一边猛踩刹车的作法，都不利于信托行业和市场的稳定，也不利于国家对房地产市场的调控。依据国家宏观调控政策，在保持政策连续性的基础上，适度地把握市场供给的度，则是聪明的监管者更可能采取的方法。事实上，在近几年来国家对房地产行业的调控中，对于房地产信托的监管，所采取的也正是这样的方法。

　　虽然在风险的防范上，监管者与经营者的目标是一致的。但是因为经营者在防范风险的同时还有经营的压力，因此在风险偏好和容忍度上与监管者可能也不尽相同。这一点在房地产信托业务中的体现最为明显。虽然国家对房地产信托的调控一直在进行，监管部门的规范性政策不断出台，但房地产信托业务在信托公司的业务占比中始终处于较高位置。用益信托工作室统计显示，从2010年下半年房地产信托爆发以来，就一直处于高位发行，并屡创新高。从房地产信托规模占比来看，从去年10月份开始，房地产发行规模占比开始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直转向上，达去年高位水平，4月份房地产规模占比为55.51%，处于去年以来的高位，仅略低于2010年2月和10月的占比。这一定程度上说明今年房地产信托发行规模的回升，不仅是随信托发行总量的增加而增加，且增长速度和占比均高于平均水平。用益信托工作室李旸表示，从数据上行看，房地产市场仍然是今年信托公司的主要投资方向，且其重要性丝毫不亚于去年，大有在非系统性风险可控的前提下，能发多少就发多少的架势。但从外部环境来看，房地产市场及政策已经发生了重大变化，面对这样的变化，信托公司应该从新审视房地产信托发行，不能被短期的利益所左右，否则可能带来难以估量的后果。这种风险主要体现在两点：

　　其一，从房地产信托的投向分布来看，据用益信托工作室不完全统计，2011年1~4月共发行的222款房地产信托产品中，投向商品房开发的房地产信托177款，规模603.37亿元；投向商业地产的房地产信托22款，规模63.83亿元；投向保障房建设的房地产信托15款，规模达35.9亿元。总体来看，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%；其次是商业地产占9%左右，保障房项目产品规模仅占5%左右。数据表明，虽然投向商品房开发房地产信托的占比相对于去年接近90%的比例已经大幅度下降，但仍然占比很高，在国家对房地产行业，特别是商品房价格的调控措施越发严厉的背景下，其政策性风险明显在加大。