西安楼市低位运行住宅价格小幅上扬 贷款难度大

　　在2011年楼市调控力度愈发严厉的形势下，从西安房地产信息网跟踪的六个限购城市表现来看，4月，除广州外，其余三个一线城市如上海、北京的销量均呈现不同幅度的环比下滑，而作为南京、重庆等二、三线城市成交量也都呈现出下滑的迹象，环比上涨的青岛、成都涨幅最高也不超过5%。

　　从这些城市与上年4月的同比情况来看，楼市销售不容乐观，在交易大幅回落的形势下，同时基于对今年调控政策持续从严收紧的预期，而政策制定方面传来的信息又一再显示，房地产业的高利润率正成为下一轮政策调整的一大方向，各城市打折促销行为在4月初开始纷纷上演。而在各种物业类型当中，商业地产因不受限购政策影响，在市场整体低位运行的状态当中脱颖而出，市场销量迎来了一个小阳春。

　　市场低位运行

　　普通住宅小幅上扬

　　面对着限购令的巨大冲击，西安房产投资性需求受到了强烈的压制，楼市被浓烈的观望气氛所充斥，2011年3月，西安商品房市场销量跌到了近两年以来的最低点，同比上年跌幅达七成。

　　据西安房地产信息网数据分析，进入4月受部分刚需力量蓄势爆发，商品房销量环比有所增长，成交面积为62.79万平方米，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显跌落55.77%，目前西安商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。从数据明细中可以看出，本月普通住宅市场销量增长幅度较为显著，交易面积为46.9万平方米，环比上涨58.43%，而其余各物业类型销量都呈现下滑态势。

　　贷款难度加大

　　以价换量或成常态

　　据了解，4月西安商品房新批准预售面积为124.35万平方米，环比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%。由于政策调控持续收紧，房企销售收入大幅缩水，而基于银行准备金率的持续上调至21%再创新高，银行贷款难度加大，而同时呈升温之势的房企信托通道也逐步成为银监会重点监控的方向，在这样的金融环境以及行业调控持续加码的背景下，2011年度资金问题无疑是开发企业运营过程中最大的问题，楼市促销、打折、优惠等让利活动在4月已逐步铺开，楼盘房源量释放随即放大，尽管目前大规模、大体量的房源促销尚未体现，房企低价推出的房源多是一些楼层、朝向、户型结构等非优势的房源，但从全国市场来看，诸如北、上、广、南京等降价已经较为明显，外部融资环境不佳的状况，使得开发商更加依赖销售回款，为了加速回笼资金，后期推盘步伐很有可能会加快，供应量将得到补充。

　　商业地产走热

　　“商改住”或成监管重点

　　近日记者从西安房地产信息网获悉，4月西安市商服用房类物业成交量为8.58万平方米，环比下降3.89%，同比上涨65.61%。全市商服用房类物业成交量大幅增长，从成交区域来看，除了城北区成交量有所上涨之外，其余各城区都有不同程度的下滑情况。4月西安写字楼类物业以高新区为主，以锦业76、都市之门成交体量较大。

　　在政策持续收紧的状态下，商业地产销量却在限购后2个月里悄然走高且走势平稳。4月商业、写字楼物业销售面积与上月都基本持平，但是其在商品房整体销量中的比例，较上月却有所下降。

　　但从总体来看，限购令出台后，商业地产逃出了政策束缚，在住宅市场陡然大幅走低的局面下，商业地产销量却迎来了一个小阳春。预计在接下来的一段时间里，随着政策的进一步深化，商业地产势头将会更加强劲。在此过程中新的问题随即出现，在北京等城市开发企业“商改住”现象开始出现，这些问题正成为行业监管的重点。(见习记者 周军)