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业界不看好明码标价 最大障碍为价格议定难约束

2011年05月24日 16:46 来源:羊城晚报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  若二手房销售也实行明码标价,必然会减少原本很多因为业主跳价而成交“流产”的案子,成交也会方便很多。但记者在采访中发现,业内人士并不看好新规:要求中介公司一房一标价而且不涨价卖楼的做法难以具备操作性。

  业主变报价,怎么管?

  “若按‘一房一价’的要求,二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用,这在执行上相当有难度。”中介行业资深人士表示,二手房的成交价由买卖双方议定。经过讨价还价,成交价格必然与挂牌价格不同。而且,业主挂牌时也可以根据市场和自身状况改变报价。一手房有预售备案制度,“一房一价”公示后,开发商很难变更房价;但二手房的定价权在业主手中,《规定》对交易价格的涨跌没有约束力。

  有房地产中介业内人士更是坦言,即使全都挂牌备案受监管,业主也可能在出售前变价,中介无权限制。若要严格对二手房执行“一房一价”,挂牌价格要执行“成交价”,而非“挂牌价”。

  老房缺资料,怎么补?

  按照《规定》,“在销售过程中,中介公司除了要标示商品房销售价格及其基本情况外,还要标示房地产项目概况、当期销售楼盘概况、代收代办费用、前期物业服务收费以及其他与价格密切相关的其他信息,以增加房地产市场的信息透明度,使购房者更多地了解房地产开发项目以及具体房屋的相关情况,解决信息不对称问题”。这意味着,房产中介机构销售二手房时,需公示房源面积、楼层等基本信息,同时还需公示房源所在小区容积率、车位配比率等。而公布二手房房龄和两证办理情况更是必需的。

  东风西路一中介店长说,二手房分布在各个新旧社区,有些老社区的资料根本无从查起,二手房种类多样,各年代的房源因为历史问题,在产权证上会有或多或少、各种各样的“漏项”,这就会使中介经纪无所适从。短期内,这些内容也不可能让各区的交易中心对那么多的存量房逐个补齐。“如果真按规定检查,我们也只能接受罚单。”他坦言,有一些要求公示的内容,如土地使用起止年限等甚至都无法从物业处获悉,这又如何解决?因此,“参照执行”怎么参照、参照到什么程度,最好能说清楚。

  税费难确定,怎公示?

  此外,按照《规定》,“商品房交易及产权转移过程中的代收代办费用,要标示具体收费项目、收费标准、收费依据、委托收费单位等内容。同时,代收代办服务应当标明由购房者自愿选择。”

  记者发现,按物价部门要求公示房源信息、收费标准,其实都容易做到,但公示每套房的税费总额却比较困难。

  据了解,二手房交易营业税、契税、个税等,都是以房源的评估价为计算基数。也就是说,一套二手房最终交易税费有多少,到过户流程才能确定。一业内人士直言,“销售前,我们只能大致测算相关税费。但若公示这个估算值,后期如果实际税费有出入,就会引来很多纠纷。”

  水荫路某中介地铺经理说,一手房是价格定了税费就能定,但二手房税费是按评估价计算的,不进入交易环节就无法得出准确数字,因此售前公示税费有难度,也容易引起纠纷。满堂红研究人员表示,目前二手房交易中,业主多数以“实收”来报价的,买家除了支付本身房价外,交易中产生的费用也由其分担,但要求在最终的交易前公示出来,显然无法做到。

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【编辑:董元元】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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