深圳楼盘利润调查：成本不到9000元卖出数万元(2)

　　楼盘每平方米成本不到9000元？

　　中原地产二级市场常务副总经理玉家雄为记者介绍，一个房地产开发项目的主要成本包括这几个部分：一个是土地成本，值得注意的是每一块地的价格购买的时间不同都会有很大的差距，即使是同期，位置等不同差距也很大；第二个就是建安成本，也是一般人理解的建筑成本，这块其实差距也比较大，在深圳普遍的住宅建安成本要达到2000元/平方米，部分楼盘采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格建安成本也会达到四五千元每平方米；第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的项目专业服务费用，这一块或多或少很难评估；第四个就是财务成本，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关；再者就是税费，应该说房地产开发项目中还是有相当多的税费成本，包括契税、土地增值税等等。

　　玉家雄表示，正因为房地产开发各项成本千差万别，所以从单纯的数字很难衡量开发商的利润水平，不过玉家雄为记者估算，一个3000元楼面地价的普通住宅项目如果开发顺利在一年多推出的话其全部成本应该在7000元-9000元/平方米(毛坯)不等，这样算来，单纯从数字看，3000元楼面地价的项目卖3万元，“利润率是比较高的，利润也是相当可观”。而在深振业的公告中也表示，深圳振业城项目的毛利润率为55%。

　　一个可供参考的案例是去年卓越地产获得的深圳安居型商品房项目，由于这是一个采用“定定地价，竞房价”出让的保障房项目，卓越最终以7380元/平方米的房价竞得该土地，而该土地折扣楼面地价为2266元/平方米，卓越方面表示，该地块的最终开发成本在7000元左右，该项目的利润在5%以下。

　　世联地产首席分析师王海斌则表示，房地产土地的价值不应简单用当年获取的楼面地价来衡量，“房子升值其根本在房子所在区域土地的升值，这种升值是来源于土地上附着物得增加，房子、商场、人流物流的增加使得土地愈加稀缺，土地的价值也就增加了”。王海斌认为，今天一个楼盘成本中的土地成本不应该用当年获取这块土地的成本来衡量，而应该是今天拿到这个土地的成本，“土地和房子都具有财产属性，这跟普通的消费品不同，不能仅从成本衡量，而是要考虑供需”。

　　王海斌同时表示，除去土地价格和建安成本外，要考虑开发商从拿地到开始卖的这个最少9个月到数年的时间里，开发商投入的时间价值，这里面包含开发商的融资成本、财务成本等等，实际上房子最后的售价是要打回到开发周期中的每一天的时间价值。“眼下开发商的房屋高售价相对于当年拿地的低成本，打个比方就好比一个普通加工企业现在由于原材料涨价所以卖的商品很贵，而它则是3年前进了一批很便宜的原材料”。

　　而受访的一位开发商代表则表示，房地产行业很神秘，各家企业的成本都大大不同，三湘海尚这种情况绝不是行业内的主流，行业利润水平还是要看主流，除去很多显性成本外，还有很多隐性成本，而且还不少，“目前银行成本涨的厉害，很多土地的平整也需要大量成本”。该受访者最后表示对房地产的开发成本以及成本构成都很复杂，不方便透露。