经过多次调控后，尤其是西安正式施行限购令之后，市场中观望情绪日渐浓厚，客源量明显减少。据西安房地产信息网数据显示，4月份西安商品房销量成交面积为62.79万平方米，尽管环比上涨33.81%，但是同比上年仍明显跌落55.77%，而4月份新批准预售面积为124.35万平方米，供应和需求2：1，供应量明显大于需求，这还不算其他销售房源，供需比会更大。
供应量大于需求量，出现供需倒挂的现象，这在以前火热的市场上并不多见。业内人士分析，这样的市场发展趋势，必将会导致各大楼盘为争夺客户，完成销售目标，进一步采取打折促销手段吸引客户，从而带动市场竞争进一步升级，还有人预测，买方市场或促房价下降。
供应量一直大于需求量
面对限购令的巨大冲击，西安房产投资性需求受到了强烈的压制，楼市被浓烈的观望气氛所充斥。4月，尽管部分刚需力量蓄势爆发，商品房销量小幅回暖，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显回落55.77%，商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。
进入五月份，上周西安普通住宅成交1543套，较上上周增加了310套，供应套数达到56065套，较上上周增长3954套，虽然均为同时上涨，但可以明显看出供需出现了严重倒挂的现象。
业内专家分析，随着政策的深化落实，上半年市场观望以及销售的阶段性回落影响，房企后市资金压力逐步加大，开发商需根据自身资金和产品情况采取“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力，因此综合政策影响以及市场运行态势的影响，2011年西安商品房市场供应量仍将呈现持续增长，楼盘房源量释放随即也会放大。
有分析指出，过去，房地产市场一直处于明显的卖方市场。经过多次调控之后，买方市场与卖方市场正在展开新一轮的博弈。首先，购房人受政策影响并不急于出手；其次，受到政策的影响，银行收紧银根，强大的资金压力或迫使开发商拿出新的办法来应对，虽然现在出现了很多开发商运用打折促销的营销手段，但可能由于打折力度不够等原因，除了刚性需求购房者有所释放以外，大多数购房人持币待购的现象仍比较多，如果这样的市场状态一直持续下去，对开发商和购房者，特别是刚性需求者来说都不是一个好消息。
房价下降迹象初现
经过多次调控之后，当前是近几年首次出现买方市场占优的局面。在买方市场下，与之前的卖方市场相比有很大变化。首先，意味着业主跳价的现象不再存在；其次，购房者追涨价格的现象也很难存在。房价下降的动力增加。
由于供求关系发生了微妙变化，对于购房者来说，参加看楼的次数多了，但真正能使他们下定决心出手还需时日。随着调控的逐渐深入，购房者对于未来房价的走势信心已有所动摇。交易过程中，有部分开发商运用特价房、大的折扣力度来吸引购房者购买。
“链家地产”首席分析师张月认为，在多次调控后，市场的供需比缩小，逐渐呈现买方市场，在短期之内这种情况不会有明显改变，房价下降压力将会加大。当前市场中，房价下降的迹象已经开始体现，购房者信心动摇，或将导致开发商在价格上作出让步。
三季度或打破僵持
当前房地产市场患上了史无前例的焦躁症：中央政府房地产调控政策未见放松，开发商死扛不愿意轻易降价。然而在限购、限贷等严厉的调控政策下，购房者降价预期愈加浓厚，于是购房者与开发商陷入激烈的博弈状态。
在僵持的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场走向。在需求受限、开发商资金趋紧的情况下，未来大量的新增供应会选择“低开入市”，从而刺激成交。而事实也确实如此，在僵持数月后，部分开发商试探性的降价也遭遇了购房者的抢购，这意味着市场开始缓慢恢复。只是鉴于此轮调控的严厉程度以及各部委的表态，各方目前仍对楼市调控威力心存忌惮。
海通证券分析人士认为，在成交受阻、涨价预期减弱的形势下，“三限政策”(限购、限价、限贷)的组合力量有望使后期房价开始松动，但过程不可能一蹴而就。目前楼市调控高压态势未见松动，随着销售和资金压力进一步显现，房企只能通过加大促销力度“以价换量”。业内人士普遍预测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。中国房产信息集团研究中心高级经理林波说，“目前主流房企1—4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20%，销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与折让。”(见习记者 周军)
