(播放短片)
字幕提示：2010年4月
解说：
以北京通州区为代表的部分郊区眼下的房价已经超过了城里边四环边上的一些房子的价格，而且销售是特别火爆，这让北京市首次出现了城里和郊区房价倒挂的现象。
大多数楼盘的价格都已经到每平方米两万三千元左右，有的楼盘价格已经超过每平方米三万元，而在2009年，通州区楼盘的价格基本每平方米都还在一万三千元以下。
购房人：
刚来，车都进不去了，说里边挺火爆的。
北京购房者：
我觉得通州这边房子涨得太猛了。
北京购房者：
我觉得太高，我是接受不了。
字幕提示：2011年5月
北京通州商品房七年卖不完 房价下降或近在眼前
通州楼市滞销百万平米 房价下行压力加大
新盘跳水 通州房价继续滑坡
通州房价会否领跌北京房地产市场
解说：
从去年三四月份通州方式的疯狂到今天成交量惨淡、库存增加，通州房地产仅仅是受到宏观调控的影响吗？通州房地产到底反映了什么问题？一年前的抢房潮和一年后的楼市惨淡，哪个更正常？
李文杰：
首先通州在最近两年的土地供应还是比较多的。
解说：
土地调控是去年房价调控的主题之一，政府和民众都期望，通过加大土地供应，增加房市供应量，从而降低8房价。去年，作为北京城市规划的重点，通州的建设用地也得到了重点保证，2010年9月7日，北京市国土资源局推出八宗建设用地，全部用于通州运河核心区，总土地规模近62万平方米。而在中原地产看来，过多的土地供应，反而成为通州楼市的负担。
李文杰：
在未来一段时间可能会造成新的积压的一些供应。
解说：
一方面是政府的大量放地，另一方面则是开发商过分热情的拿地，但是楼市会按照大家的预期不断前进吗？
李文杰：
在2010年三四月份以前，通州整体的价格上涨非常迅猛，一度新盘的价格都超过了三万元每平米，在这种情况之下实际上也带动了很多开发商买地的热情。
解说：
面对一万到三万的火热，每一个开发商都会脸红心跳，赶快拿地，赶快开发，但是当全国性的房地产调控忽然降临，一切都发生了变化。很多分析认为，导致通州楼市严重滞销的原因，还有中央多次强调对房地产投机行为的打击。
李文杰：
当时通州楼市投机炒作的风气还是比较盛的，有很多人看准了整个新城规划，房价还会猛增这么一个判断，也带来了购买力的猛增和价格的猛增。5月1号之前，40%的购买用途都是用来投资保值的。一般情况下，我们监测正常年份，平均水平应该也不超过20%。
某楼盘销售人员：
但是我们周一的时候，有一个客户一下子买了一百多套房子，而且他是一次性付款买了一百多套房子。
白女士 投资者：
所以三个多月挣了150万左右。
解说：
去年面对着一路狂飙的房价，面对着潮水一般的抢房人，几乎所有的地产商都在推销着信心，他们认为，通州的房价在两三年后还会翻番。而面对如今的局面，很多人却在担心，曾经的京城楼市涨价急先锋，通州会不会沦为京城楼市的“弃儿”，或许只有时间才可以证明一切。
主持人：
霍教授，当我们关注通州的住房，它在积压的同时，在房山的长阳那儿，呈现的情况可是跟两三年前的通州几乎是一样的，您怎么看待这种交替出现？
霍德明：
我宁愿解释说通州是泡沫的挤压，而房山是刚性需求的表现，毕竟现在价格差了一半，一万五跟三万块钱，所以对于房山虽然在北京的西南角，现在一样有地铁，通到二环以内，所以房山相对讲，性价比跟通州比高很多。实际上对于北京这么大的一个城市，房山、大兴可能将来涨价的程度，你说会跟通州比吗？倒也不一定，未来两三年以内，肯定大兴、房山是往上看的，大家通州应该往下看，最后的结果是一个平均。只要宏观调控，只要我们对房地产，尤其是价格调控，只要一直持续下去的话，刚才小片说了，可能两三年内通州的房价会起来，我不相信。
主持人：
有没有可能现在房山正在走若干时间前通州正在走过的路？
霍德明：
除非有外面的情况发生，比如说又来一个新的金融风暴，使得我们整个宏观调控或者货币供给必须要放松以外，我想不出来国内还有什么其它的情况。当然了，很多的时候我们会讲一些其它理由，我刚才讲过的副效用，中小企业撑不下去了，于是要求整体的调控要放松，如果是这样的一个考虑的话，我们就前功尽弃了。
主持人：
刚才短片里面也提到这么一个问题，一年前在通州的抢房热和今天呈现出来这么一种积压的累计，哪种是更贴近正常的一种状况？
霍德明：
我觉得贴近正常的还是通州两年以前还没有涨起来，或者现在房山，我只希望它是留在一万五、一万七，能够维持一年以上的时间，这应该算正常的刚性需求？
主持人：
另外一个就是短片中专家也在解释，如果不是受到国家一系列房地产政策调控的影响，通州会出现今天这样的情况吗？
霍德明：
如果说房地产不调控的话，通州我相信它现在可能卖到四万块钱以上，尤其是你要想到，它是离CBD还是最近，包括交通还是很方便。我曾经去通州看过，通州土地供给在那一段时间涨的时候还是蛮多，尤其是地方政府愿意做这个事情，所以对整个环境来讲的话通州还是不错的。
主持人：
刚才在短片里面，叶檀讲过，事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场的正常反应。所以我问您这句话，如果没有一系列的调控政策，通州的房价可能会四五万，哪个是正常的反应？
霍德明：
压力之下应该是讲房地产或者宏观调控之下，但是宏观调控也是没有办法的时候事情，我们希望的事情就是房价跟我们一般的收入能够有一个合理的比例，而不是说太高或者太低，太低的话我们也不愿意，与其说压力，倒不如说我们短时间的调控。当然它背后如果真正要找出来，哪些是在炒作，哪些是在刚性需求的，这一点我们还是要分清楚。现在如果说库存房，上海的库存房不多，我看到报道，只能六个月的销售期了，所以就全国来看，库存的压力有些城市还是比较大，但是肯定是房地产开发商跟政府在博弈的一个结果。
主持人：
说到库存量，今天我们关注的是北京在这个时候、这个时点上有十万套的库存房，如果跟以前做一个比较，提供给我们一个数字，2009年是14.8万套。再往前？
霍德明：
2009年2月份是14.8套，2008年1月1日是9.2万套。
主持人：
如果我们把这三个年份的数字做一个对比的话，您能做出一个什么样的结论？
霍德明：
一定要把各个年份或者各个时间背景是怎么回事说清楚，2008年年初，在一个比较平常的状态，房地产市场2008年年初的时候不算太差，当然也不是最好，2007年最好。2009年2月份，正好是在2008年9月份、10月份，金融危机起爆以后最冷的时间，所以它的库存到14.8万套，所以这一点库存代表供给过多，但是现在北京十万套的库存，严格讲起来，跟2008年的年初差不多。换句话说，现在北京的库存是房地产开发商捂盘，他不愿意把建好的有些房子拿出来卖，而他等，等什么？等将来房价回弹的时候再拿出来卖，这是一个在压力底下的一个正常反应……
