物管纠纷多 “公婆”各有理(2)

　　案例二：财物损失，物管免责？

　　业主停放在小区内的电单车丢失，物业公司到底该不该负责？即使物业公司不负直接责任，在安全保卫方面是否也要承担管理不力的责任？

　　某小区李先生将私家车停放在小区停车位，结果被盗了。他认为，每个月交了物业费，也交了停车费，物业就该负相应的责任，应该赔偿，但却一直没得到相应的赔偿。

　　物业回应：我们只提供相关服务，像安装摄像头、保安巡逻之类，并不负责财产保管。再说，我们现在收的物业管理费用还是采用的17年前的标准，每户平均0.45元/平方米·月，跟现在的物价水平差距很大，员工已经很久没涨工资了，基本也没什么福利，服务自然跟不上。

　　解读：如果物业公司和业主特别约定成立保管合同或推定为保管合同，则车辆被盗物业公司承担全部赔偿责任。或者物业公司在和小区业主签订的物业托管服务合同上规定的安保措施没有到位的，那么物业公司对此造成的后果也应该承担相应的责任。

　　物管违约

　　案例：物业公司能否善始善终？

　　位于上海路的某小区，物业公司于2007年以经费不足难以维持小区正常维护为由撤出小区，社区次干道和草坪卫生始终无人维护，基本的社区安全保卫工作由居委会组织成立的业主安全巡逻队负责，给社区居民生活带来诸多不便。

　　这种情况在一些早期建设的小区中并不少见，开发商在开发初期，引进较好的物业管理服务，随着小区房源销售完毕，物业公司也随之撤离，经费不足成为最普遍的理由。

　　物业回应：众多业主欠缴物业使用、维修、保养等费用，物业公司每年得腾出一部分资金用于设施的维护，财力难以支撑，因此不得已撤出社区。

　　解读：能不能撤出小区要看撤出的理由是否在双方约定的事由内，或者法律规定的不可抗力的范围内，但经费不足不是法定解除合同撤出小区的事由，所以只能看双方物业合同有无相关约定。

　　中国物业管理协会2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。

　　物业管理方面出现的各类问题与行业发展历程较短、相关政策法规不健全、各方权责不清，甚至业主素质不一等有密切关系。

　　一些开发商在项目开发完成后便完全撤出，导致小区产生众多的物业遗留问题。(记者 密学轩 杨方源)