“楼市调控=楼价下滑”，是不少买房者憧憬的公式。楼市调控多时，但楼价下降幅度仍不明显，中心城区不少区域仍保持微升的势头，到底广州楼价会不会降？“价坚强”什么时候开始松动？据记者了解，5月份广州市二手楼市成交惨淡，滨江东、建设板块、南洲花园等地中介成交量同比去年大跌40%，兴业地产滨江东区域经理熊浩更明言，这是几年来最不景气的5月份。
“量跌→价降”或许是一个更靠谱的楼市公式，广州市一些区域也的确出现业主大幅度主动让价的成交个案，据兴业地产熊浩透露，滨江东星海明珠一个124平方米的三房单位，业主以市场价260万元放盘，最终以215万元成交，急降45万元；海琴湾一个三房单位，业主开价240万元，成交价为220万元。满堂红白云区黄石西分店肖小姐告诉记者，金碧新城72平方米的两房单位2月份成交价曾去到98万元，5月份同样户型的单位成交价已回落至93万元。满堂红南洲分店周先生透露的个案更“杯具”，尚东峰景一个85平方米的小三房以160万元放盘一个半月没有成交，业主主动下调叫价至150万元，反而把看房者吓跑了，因为准买家担心楼价开始下跌，“宁买当头起，莫买当头跌”。
值得留意的是，滨江东两个价格急降成交的单位交易都是一次性付款。金碧新城72平方米的两房由于面积较大而总价高，想买两房的人士都选择65平方米的小两房，受供求关系影响而下降。尚东峰景的户型也比较“尴尬”，说起来只是个大两房，设计为书房的第三间房面积太小，有心买电梯三房的人都不看好这种户型。市场人士分析，目前出现主动让价的盘源都是一些有特别付款要求及户型有所欠缺的单位，且是业主“等钱使”，不急用钱的业主照样待价而沽，如尚东峰景的放盘单价现在已达2万元/m2。
兴业地产熊浩入行多年，他说地产升价快，跌得慢，以芭堤水岸60多平方米的单位为例，2010年4月份调控政策出台时的成交价为1.6万元，如今已飙升到2.4万元/m2，调控一年升价50%，他预测，未来会再有业主急降价格促成交，但整体楼价回落估计要更长一段时间，业主调整价格以“阴跌”为主，不像开发商那样大幅调价。
降价原因一：一手降价杀到埋身
据满堂红番禺雅居乐分店资深经纪黄先生称，进入5月份，番禺华南板块的二手买卖成交量环比4月降幅较大，但成交均价仍然与上月基本持平，如热销户型80~100平方米的小三房单位，目前二手均价为12000~14000元/m2左右，买家多数为在天河或番禺上班的白领一族、商户。
黄先生表示，在第二季度该区域的放盘量有所减少，主要原因来自于周边的一手新盘对二手市场的冲击，如番禺雅居乐附近的一手盘目前价格仅为13000~14000元/m2左右，部分房源甚至低于二手房的售价，导致部分二手市场的买家转而购置一手房，而部分买家则认为二手市场的房价仍有下跌的空间，观望气氛浓厚。另一方面，业主亦受到相应影响， 宁愿转售为租，等待市场需求旺盛时再以更高价格放售。
新塘置家地产总经理张锡荣表示，增城“限价”政策的确使增城楼市出现一二手倒挂现象，碧桂园凤凰城在售毛坯洋房最低“7字头”，而凤馨苑无论成交价或是放盘价全部在“8字头”。在记者踩盘期间发现，增城新塘一手最低价为6300元/m2，而附近新塘新世界的二手价在7500元/m2以上。张锡荣透露，增城“限价”的影响已波及二手房业主，盛世名门一个144平方米的二手盘源，业主原来放盘125万元，现在更新为118万元。碧桂园凤馨苑的业主也有3万~5万元的议价空间。
降价原因二：“限贷”“限购”起作用
地产人士认为，目前“限贷”和“限购”对楼市的影响越来越明显，对付款有特别要求及非热销户型的业主被迫降价成交。
兴业地产滨江东区域经理熊浩表示，星海明珠124平方米的单位从260万元降至215万元，一两天即成交。业主对放盘价做如此大幅度的调整，只是因为其坚持一次性付款的要求。熊浩坦承，目前银行贷款难，且不少成交的单位评估价比成交价低，商业贷款要一两个月才到账，公积金贷款则可能需要半年时间，急需资金的业主肯定等不到那么久，故此可以一次性付款的买家在价格谈判上占据上风。
满堂红置业专家透露，在目前放盘的盘源里，电梯小两房、三房与楼梯楼大三房是热销户型，买家因总价预算而只能“将价就货”，电梯大两房因面积大总价高而遇冷，买家希望一步到位，电梯三房和楼梯楼三房都较受欢迎，宽松型大两房以及非正宗的三房，都因买家怕换房而受冷遇。
楼市冷热不均 依然有业主反价
兴业地产越秀区区域经理何伟龙表示，老城区业主多持惜售态度，建设路板块有一个21平方米的单位，业主开价37万元，最终以35万元成交，这个降价成交的个案在区内甚为罕见。越秀区内业主依然在反价，开始放盘95万元，过后不久即反价至105万元。目前买家绝大多数都不追价，故此对于反价的盘源，必须要换一批客人才有人看楼，即原来看盘源95万元的客人，当业主反价至105万元，他们绝不会接受这个价格。合富置业高级营业经理谭焱也表示，虽然市场淡静，但旧城区的业主依然表现强硬，基本不会有让价。
合富置业天河区分区营业经理张有坤介绍，天河北5月的成交基本与上月持平，100平方米左右的三房单位最为热销，目前入市买家以自住客户为主，一些大单位，总价较高的则是较少人问津。业主心态基本比较平稳，大幅降价的基本没有出现，有部分业主会根据市场状况调节价格，增大议价空间，如之前2月份有套单位业主放盘310万元，这个月放盘价为300万元。
中原地产天河区区域营业经理王运海表示，相比3、4月份，天河北板块5月成交量有所下跌，而放盘量和之前几乎持平，受到“限购”影响，业主仍然保持“不太想卖”的心态，同时，反价现象仍然存在，但这种情况较少，而楼价则处于微升的状态。
专家看市：遇急售盘宜果断扫笋货
“5月出现楼市拐点，言之尚早。”中原地产市场主任黄燕飞表示，楼市调控已有一定时间，但广州楼市一直处于“价坚强”的状态。CPI高企、通胀严重，在没有更好的投资产品情况之下，房子仍旧是保值的最佳选择，因而不会出现业主大规模降价出售物业的情况，楼价在近期也不会出现大跌，而是保持比较稳定的状态。多数业主仍是保持“可卖可不卖”的心理，由于各种原因，市场需求暂时被遏制，因而短期内看楼量会有所下降，由于“争”的人少，业主“坐地起价”的情况将大大减少，甚至“灭绝”，而价钱上，会有一定议价余地，不过要大幅度降价就不太可能。至于买家，寄望楼价下降的人群占比较重，所以陷入观望状态的买家不在少数。黄燕飞建议，若买家遇到因业主急售而让价的情况，当果断出手“扫入”笋货，以免错失良机。(记者 李凤荷)
