购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办?……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了房屋买卖双方共同面对的疑难问题。近期有关房贷迟迟未能办下来的疑难问题也明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期购房百事通特围绕购房者密切关注的典型问题，请法律界资深人士予以剖析和解答。
本期专家：四川华盖律师事务所主任律师 徐华
【典型案例1】
银行放贷延期，未按时付房款谁担责？
朱先生于春节后买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。
朱先生想问这算不算违约？银行有无责任？房主是否该要违约金？
【律师解答】
徐华称，此案是否违约要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。
【典型案例2】
政策变化了，房贷未能办理咋办？
林先生2月6日买了一套住房签了商品房买卖合同，房子已经备案，首付也交了，但开发商指定的银行贷款由于种种问题贷不下来，而且取消了房贷优惠并执行基准利率。林先生想问这种情况该怎么办？能否解约并向开发商索赔？如何通过法律途径解决？
【律师解答】
徐华称，由于在合同签订后出现了林先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，林先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。依据《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。
【典型案例3】
房屋被抵押贷款办不成，业主如何维权？
李小姐和男友于去年底在成都定购了一套91平米的房子，交了首付款20万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直未没下来。三个月后，银行告知李小姐实所购买的房屋早已被开发商抵押，至今仍未解押，所以银行方面根本不可能批复贷款给购房者。李小姐表示，房屋被抵押的情况开发商也已承认，但只说在办理解押，并以“还需要时间”一拖再拖。事后首套房贷7.5折优惠被取消，银行方面表示，贷款可以办理但只能执行基准利率了。
对于这样的损失，李小姐想问该如何维护自己的权益？
【律师解答】
四川华盖律师事务所主任律师徐华表示，如果开发商在出售商品房时，隐瞒了商品房已经抵押的事实，李小姐可以起诉开放商要求解除合同，并双倍返还已付房款，即李小姐向开发商支付20万首付，可以要求开发商返还40万元整。
徐华称，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释，第九条明确规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
不过，徐华律师认为，如果李小姐不愿意解除购房合同，选择要履行购房合同的话，即使75折利息优惠取消了，由于李小姐没有证据证明75折利息取消为开发商造成，所以一旦产生纠纷也很难主张。
【典型案例4】
抵押房查封，谁有优先受偿权？
刘女士的丈夫3年前在银行办理了期房按揭贷款，当时签订了抵押合同但未做预抵押登记，现在房子已办理房产证，但因产生经济纠纷房产被法院查封。刘女士想问，如果第三人胜诉，银行是否就该房产有优先受偿权？如果没有，银行应通过何种方式保障抵押权？另外，该抵押合同为物权法实施前签订，如果是物权法实施后签订银行是否可优先受偿？
【律师解答】
徐华表示，如果抵押合同没有在房管部门办理抵押登记，按照《担保法》的有关规定，抵押合同无效。假如房产因债务被查封，银行没有优先受偿权。银行在没有优先权的情况下，可以按照和刘女士签订的《贷款合同》的有关约定，要求刘女士归还全部欠款。 《物权法》施行后并未改变《担保法》有关房屋抵押的规定，假如没有办理抵押登记，抵押合同无效定，因此《物权法》施行后银行依然没有优先受偿权。
徐华律师解释，依据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。根据相关规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 (注：解答内容仅供参考)
成都商报记者 万金龙
