调控、限购、房产税、加息……接踵而至的招式令市场变幻难测，诸多购房者也是应接不暇。住宅屡次受限之后，“转型”成了地产圈的热门话题。其中，最热点的转型方向，正是商业地产。
多位专家提醒，商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩，购房者风险随之增加。
商业地产成香饽饽
房企“弃住从商”
“住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下，商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。”重庆鼎合房地产顾问有限公司研发中心总经理陈震说，重庆商业地产市场的热度正在增加，商业地产受到的关注度前所未有。
据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。数据显示，2010年，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。
另一方面，全国的消费零售总额也在快速增长，2010年的总额突破了15万亿元，同比增长18.4%，包括百货和购物中心行业都快速发展。
业内人士指出，现在商业地产出现了“三抢”，即抢地、抢钱、抢人，咋眼一看，好似风光无限。
在多项调控政策的组合发力下，住宅市场日显冷清。全国多个主要城市楼市成交量出现大幅滑坡，此时商业地产对房企的吸引力骤然增加，来自中原地产的一份市场调查显示，本轮调控的后期，商业地产投资占比达38.2%，住宅投资占比12.3%，股市占比8.5%，显示目前国内房地产资金流向出现转舵迹象，主要去向是商业和写字楼市场。
商业地产遭遇转型瓶颈
未来面临电子商务挑战
由于调控对商业地产的投资没有限制，导致大量资金流向商业地产，一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整，增加商业地产项目，加大商业土地储备，布局二三线城市。
“现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争非常激烈的市场。”前不久在渝举行的“2011中国零售·金融及商业地产高峰论坛”上，中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如告诫开发商，要慎入商业地产领域。
其实，很多开发商心里都清楚，商业地产的运作是另外一套游戏规则，不仅要建，建成之后还要花很大的功夫去运营管理。苗乐如提醒，商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。
除了转型瓶颈，商业地产项目还必须面对另一个强大对手———互联网电子商务的考验。有资料显示，到2015年，网络零售交易额将轻松超过2万亿元，占消费品零售总额的7%。不难预测，网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。
警惕过热导致“过剩”
既有馅饼还有陷阱
重庆社科院城市研究所所长许玉明提醒，在人们更多关注商业地产过热的同时，“过剩”现象也当为购房者所警惕，尤其在商业地产一片热火朝天之时，消费者更应理智。
陈震认为，消费者购置商业地产，无外乎看地段和物业类型，这里潜在的消费风险，购房者需警惕，目前，在重庆一些不合理的地段出现大量的商业地产项目，没有人流，没有便捷交通，更没有辐射力，项目面临招商难，成为“人气孤岛”将不可避免。
许玉明说，商业地产的热闹景象，其实并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。值得关注的是，最近三年，重庆市主城区五大商圈商业面积放量超过300万平方米，这其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊区域。同时，重庆市各区县、市也在大力扩张商圈规模。
业内多名专家表示，各区县各自为政建设购物中心、商业街，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，往往是超前开发，过度开发。
中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如、知名地产评论人顾海波等多位专家表示，商业地产一哄而上，特别是涌入二三线城市的结果，容易出现这样的情况：第一步，商业竞争加剧造成价值稀释；第二步，商业和人口配比倒挂，经营靠贴钱维持；第三步，商业资源鱼龙混杂市场出现“黄金卖出白银价”，最终出现大量商业烂尾楼。
中国房产信息集团研究中心的一份研究报告则称，商业地产看起来很诱人，但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。(记者 周睿)
