写字楼能变相“预租”？业内称：风险需共担

　　内地对商品房实行预售制度，有商业地产人士向记者询问，写字楼是否可以参照商品房预售制度实行“写字楼预租赁”。深圳仲量联行商业部主管夏春毅告诉记者，外资公司一般对租赁事宜需要较长的决策时间，写字楼业主也希望在新写字楼收楼前即签下租赁合约，不过根据现行规定，写字楼在取得收楼资格前是不能签订租赁合同的。究竟“写字楼预租赁”制度是否行得通？记者为此采访了穗深两地的商业地产人士，大部分市场人士表示，外资公司租客进驻内地多年，已熟悉内地的规章制度，新写字楼的租赁也有灵活应对方式，“写字楼预租赁”实际已变相实施。

　　未收楼不能租赁 各地有对策

　　据深圳仲量联行商业部主管夏春毅了解，北京和上海两地的新写字楼租赁也需要遵循有关法规，尤其是消防验收前不能签租赁合同，京沪两地的外资公司和业主对新写字楼通常是先签租赁意向书，再签租赁合同。夏春毅表示，由于先签租赁意向书的做法已成为两地的普遍做法，外资公司也比较认可这种变通方式。不过他表示，由于外资公司对合同以及租赁写字楼的态度较谨慎，租赁写字楼的搬迁时间若未能确定，有可能延误制定有关决策，若有政府介入推行“写字楼预租赁”制度，外资租客会对租用写字楼更有信心和保障。

　　满堂红写字楼部总监刘星表示，新落成的写字楼因消防验收的原因而难以确定入伙时间，因此造成签订租赁合同的一大障碍——租赁合同的起租时间难以确定，他们协助写字楼业主和承租方对此进行约定，顺延起租时间至正式入伙为起点。刘星透露，广州与京沪两地新写字楼先签租赁意向书的做法的确不太一样，很少就租赁写字楼签订意向书，一般都是谈好条件就签租赁合同，不会签租赁意向书这种过渡性文件。

　　早签有着数 风险需共担

　　刘星表示，早签有着数，这是市场常识，外资公司租客也知道这个“游戏规则”。他以珠江新城西区一栋新写字楼的租赁为例，该写字楼2009年招租时，月租金条件为130~140元/m2，加上免租期，单位租金优惠至每月百元，2010年年中收楼后再租赁该写字楼，租金升高至160元/m2。

　　中原工商铺高级营业总监罗思源表示，业主希望尽快完成前期招商、招租目标，更希望引入有实力的商户或租户，而租户或商户则希望获得更大租金优惠以及其他的无形优惠，这都是合同签订双方的初衷，在实施过程中也尽可能实现共赢与风险共担。

　　外企决定搬写字楼起码3个月

　　广州各大商业地产中介都有跟跨国企业打交道的经验，他们都认同外资公司租客有自己一套行事方式。合富置业分区营业经理朱良邑表示，对跨国公司来说，决定租赁的时间会比普通公司客户要长，主要原因是受其公司自身内部因素的影响，从物色写字楼物业，初步确定意向物业、再到议价、审批等流程，至于时间长短往往都是看该客户的决定，对中介来说，交易流程与普通公司客户是一样的。中原工商铺罗思源透露，外资公司租客决策搬迁写字楼大约需3~6个月，每个外资公司都有不同的财政年度起点，若刚好错过当年财政年度，租赁写字楼的预算无着落，搬迁写字楼恐怕要等一年。刘星表示，在他们代理的写字楼租赁业务中，签下的一份最长写字楼“楼花”远期租赁合约是一年后入伙，大部分都是一年内或几个月内成功搬入的。

　　合富置业朱良邑表示，若是客户想租一些比较新净的写字楼物业，其实可以考虑那些楼龄在5年以内的中高端写字楼物业，这些写字楼物业管理一般比较完善，保养亦会比较好，如天河北的耀中广场、珠江新城的汇美大厦等，楼龄新、保养好，比较受外资企业的欢迎。(记者 李凤荷)