地产律师颜宇丹说，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另外，小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。而且，购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
由于约定小产权房所有权和永久使用权转让的合同无效，部分深圳小产权房开发商变通地想出了出资合建＋租赁合同的方式。对此，颜宇丹认为，房屋租赁受20年租期限制，超期限合同无效，违约金得不到法院支持。
购买军产房，风险也显而易见。据了解，地方人员购买军产房后一般无法办理通常意义上的产权证，落户及孩子上学等可能面临困难；房价上涨时，原军产房主毁约收房的情况不时发生，购房者如起诉，地方法院可能不予受理；如遇政府拆迁、征收、征用，如何保护非军籍购房者合法权益，尚无明确法律规定；军产房还面临再次转让困难、无法继承等风险。(记者 谭建伟)
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什么是小产权房
通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。现在小产权房也包括军产房。
相关案例
北京画家村“宋庄房讼”案终审
购房合同无效 卖家给予赔偿
农民眼见房价上涨，5年后反悔曾经卖房给画家。2007年12月，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定北京市通州区画家村“宋庄房讼”案房产买卖无效。被告画家李玉兰败诉失房，原告农民马海涛被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。
2002年，马海涛以45000元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。因房价急涨，2006年，马海涛要求确认双方签订的买卖房协议书无效。当时，画家村农民讨房诉讼案形成了10多起，悔约理由基本都是依据“城里人不得买卖农村集体经济组织成员住房”的政策。
法院在终审判决书中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
随即，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。2009年6月，北京二中院对此案终审，维持一审法院做出的马海涛应当按照过错程度赔偿李玉兰经济损失的判决。
此前，北京海淀区在4起农民房买卖纠纷案件处理中，做出过买卖协议无效，但卖方需要赔偿30万－50万元的判决。
有消息称，北京市高级人民法院曾下发关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民对买房者进行赔偿，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%。
深圳地产律师颜宇丹表示，上述判决只是个别判例，其他地方的法院未必照此下判，小产权房买方被卖方收房且得不到赔偿的概率较大。(谭建伟)
