从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，但商业地产却进入高速发展期，各大开发企业纷纷大举进军，各方资金云集备战，各地商业地产物业销量爆棚，租金连连上涨……各种迹象显示，商业地产正在迎来黄金时代，但作为房地产行业技术含量最高的发展阶段，商业地产目前的超速发展背后暗藏的风险，已经引起部分业内人士的担心。
多方资金涌入商业地产
5月下旬，重庆大渡口步行街的某商业项目开盘，16层到30层被香港一家大型企业集团一气买下，共15层楼，总价达一亿零七百万。
如此大手笔在引发市场惊叹时，记者了解到，这只是近期商业地产领域一个很小的案例。
据国际地产顾问戴德梁行近日发布的研究报告预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。
除了大量外资，商业地产也受到险资的青睐。
据了解，目前，中国人寿、泰康人寿、新华保险以及部分合资险企等近10家公司对国内多个城市商业地产项目颇为上心，主要通过直接购买或者曲线投资，进入商业地产领域。
据中国不动产研究中心披露，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。
从去年年底以来，险资的动作更加明显。中国人保以股权收购的方式购置了原首都时代广场，总计支出37.44亿元，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企更是联合起来直接竞购北京CBD 核心商务区的地块。
此外，万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商频频加注商业地产，更是成为市场热点。
美罗城转让敲警钟
大量资金涌入商业地产领域，但近期北京美罗城的转让却给部分急于进入商业地产领域的开发商敲响警钟。
4月15日，位于北京东四环的美罗城购物中心的产权持有者北京华茂置业有限公司，在北京产权交易所挂牌出让其100%股权，叫价13.7704亿元。华茂置业为中外合资企业，两大股东分别是中国工艺美术(集团)公司和新加坡美罗城公司，各持股50%。
据了解，目前该项转让挂牌出让期已满，已经进入与意向企业洽谈过程。
2007年，美罗城购物中心开业时，曾被视为最有潜力成为东南四环区域商业中心的竞争者，毕竟上海美罗城的异常成功加上新加坡美罗城的专业商业运营背景，使北京美罗城一经问世就被寄予厚望。但长达4年的经营期内，美罗城表现乏善可陈，不仅4年期间始终人气不旺，而且从2007年9月正式开业到2009年上半年，在短短不到两年的时间里就全面停业并进行了商圈业态的重组。4年经营中，两大股东的意见频现冲突，入驻商户屡受牵连。
有业内人士告诉记者，美罗城4年就转让，一方面是“先天不足”，一方面则是“后天失衡”。先天不足是指紧邻东四环的选址，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域大量购买力隔绝起来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。“后天失衡”则是指两大股东各持50%股权，发言权均等，却等于谁也没法决策。
高速发展 藏运营风险
很明显，在各方资金的涌入下商业地产进入高速发展期，但是也引发了业内的担忧。
近日，在一次商业地产高峰论坛上，中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如对商业地产的大干快上提出了担心：“商业地产项目是以经济发展趋势为前提，消费者的消费趋向、能力及人口比例为根本，这些刚性需求有没有，需要作科学的分析。”
香港SPACE商业经营集团副总经理许大金表示，现在所有的开发商都在探索自己的商业地产发展模式，并且快速将这种模式复制到二三线城市，这种快速复制必然导致项目的千篇一律，这种模式的潜在市场风险若不引起警惕，其危机爆发亦不可小觑。
中国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波表示，目前商业地产发展迅速，必然会存在一些冒进和虚热，但这种发展也是有切实存在需求的，既是城市化的必然阶段，也是目前消费能力提高后的必然需求。但他也表示，目前商业地产发展的确存在一些问题，如专业人才匮乏，经营选址存在问题，融资渠道不畅，产品创新单一，本土品牌不足等。“商业地产的发展，不仅需要万达这样的连锁化复制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正满足市场的需求，并且减少同质化竞争。”记者： 鲁欢
