“我们已经将投资集中在广州等一线城市商业地产，建议投资者选择步行街等投资回报及收益双高的产品进行投资”。日前，高达40亿元的各类商业地产项目，在珠江新城的某私人会所展出，会上，浙商投资董事长金世武透露，在人民币升值，但住宅继续受制于调控的背景下，他们重点看好广州的商业地产，“已经准备几个亿的资金投入”。
房企龙头保利商业地产的规划已经由广州开始。据了解，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。这6大商业项目位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城和琶洲，包括有只租不售的超甲级写字楼、整层出售的高端项目，以及小面积写字楼和酒店服务公寓式写字楼。
买方给力，卖方热推，包括广州等一线城市在内的商业地产，近两个月来再度急速升温，各方大资金隐现商业地产博弈。其中，最为凶猛的当属外资和热钱，有数据显示外资1000亿美元购商业地产赌升值。
商业地产投融资平台从幕后走出
日前，来自各界的200名大资金投资人士，在珠江新城的某会所参加了一场“发现·引领———投资分享互动酒会”。广西商会、温州商会、珠宝协会等逾100位的高端投资客户携1000亿元资金在广州出席本次活动，还有富力、保利、万科、星河湾、招商地产等开发商代表与会。其间，一家名为“普及中国”的商业地产投资和融资平台从幕后走出前台，请来经济、金融、商业运营等教授专家与嘉宾一起互动。
“普及中国”副总裁罗朱远介绍，这次活动主要以当前住宅市场遭遇深度调控下的资金流向、当前严重通胀危机下的投资方向及投资技巧、新一轮商业地产投资热潮进行分析共享。“现在是投资遭遇严重危机的时刻，更是房地产业赋予商业地产一个展现价值及投资的契机。商业地产是典型的高投入、高风险、高回报的行业。面对众多的商业项目，如何选择也成为难题”。有关专家介绍，该投资融资平台的主要持点，是通过众多线上线下平台，运用定向整合式收购、团购式投资、集结式资金运作方式，为发展商、投资者创造高额高效的交易平台。
外资设公司投商业地产现“井喷”
来自商务部的备案显示，3月份以来，外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司高达39家。戴德梁行发布的全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。
5月11日，国家统计局发布了4月份主要经济数据，其中房企利用外资大幅增长达62.3%，国际热钱流入房地产市场倾向明显。紧接着，5月12日，央行再次上调存款准备金率至21%，使得信贷更加紧缩。业内人士表示，信贷紧缩之下，房企利用外资恐仍将处于上涨趋势。1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%。而利用外资222亿元，增长则高达62.3%。
“外资涌入的大幅增长，跟内地房企的转型几乎步调一致”。世邦魏理仕研究部金灵表示，大型内地房企将业务转向商业地产的同时，外资的进入也开始大幅增长。数据显示，2010 年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资投资的物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，成交金额占比达92%。
规避政策风险是“诱因”
开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为新战场。有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿元的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。
综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。(记者 赵亚洲 实习生 周甜)
