二手房评估办法呈多元化发展趋势

　　近年来，房产投资成为部分家庭重要的理财方式，罗先生在2009年买了两处住房，由于其中一处位置不理想，出租收益不乐观，所以打算将其兑现，但对市场的价格把握不准，有意请专业的评估机构为其房产作评估，可又不知该找什么样的评估机构？

　　目前，专业评估机构收取的评估费用，房价在100万元以内的一般为房价的5‰，具体的收费数额因公司不同而各异。像罗先生这样的业主选择合适的评估机构是至关重要的。目前市场上主要有两类机构可供选择进行二手房评估：一是业主可向中介公司申请评估，有些中介在内部设置了二手房评估部门，其中有部分中介公司还提出免费评估，但前提是必须通过他们卖房；另外，如果房屋涉及纠纷甚至诉讼等情况，业主可向具有相关资质的专业公司申请评估，这样的机构可以出具相关的评估报告。

　　专家建议，选择评估机构要首选有资质的企业，挑选评估机构进行评估服务时，要选择规模大、信誉好的品牌公司，避免上当受骗。此外，业主在卖房前后要充分考虑市场价格，避免因为自己处于卖方的有利地位而过高报价，造成房屋空置，反而不利于房屋的出售。采用有效评估方法以保证评估准确性。市场比较法较为客观、科学，目前在市场上最为常用。另外，可综合采用三种方法评估；或用一种方法评估后，再用别的方法来验证。罗先生作为房产投资者，很有必要先了解一些房地产的评估方法。目前，市场上专业人士对房产进行评估时通常采用三种办法：市场比较法、成本法、收益法。

　　市场比较法是按照房子的具体情况以及周边配套等综合因素，通过比较得出房子的交易价格。成本法主要考虑的是房子的建筑成本，并综合房产折旧等因素得出房价。收益法是指通过出租房子的收益来衡量房子的出售价格。

　　对此，青海省永正房地产评估有限公司的估价师李道民表示，市场比较法由于较为客观、科学，目前在市场上最为常用。业主可根据自己房子的具体情况，经与买方协商后选定评估办法。事实上，一些评估机构在具体实施评估的过程中经常以市场比较法为主，综合采用三种方法来评估；或者用一种方法评估后，再用别的方法来验证。李道明说，这也是6月3日住建部颁发《国有土地上房屋征收评估办法》后，评估办法多元化的趋势。

　　为了最大限度获取房子的市场价值，房主应向评估机构提供一定的房子资料。而根据评估方法的不同，提供的材料也不尽相同。通常情况下，房主应提供物业类型、朝向、楼层、内部装修等房子本身的情况，以及容积率、电梯、商业、教育、交通等小区相关配套情况。根据房主提供的资料，评估机构到现场核实、勘查后，最终会提交一份房产评估报告。实际上，评估机构的评估价格对买卖双方最终的成交价格影响很大，往往会左右买卖双方的心理价位。 目前，除了业主卖房时需要对房产进行评估外，二手房在办理贷款时，银行会指定评估机构对贷款的房产进行评估。

　　除此之外，如果房子涉及纠纷、诉讼等因素，相关当事人如果协商房价未达成一致，法院也会指定相关评估机构进行评估。这时候，相关当事人需要根据主管部门的要求进行适当配合，提供相关资料。（记者 贺万伟）