投资10年未见回报 商住楼投资热闹中裹着风险(3)

　　业界提醒：

　　“北京政府之所以打压商住楼项目，是因为商住楼项目以商业房报建销售，实则却经常变更规划，以住宅销售，绕过限购政策的空子。”山西安家房地产公司的总经理康敏称，商住楼项目产权性质以商业为主，产权年限比住宅少；且其物业费比普通住宅项目高出不少，相较普通住宅，商住楼项目有居住功能差、后续成本过高、得房率低等一系列问题，因此商住楼用以自住并不合算，更适合投资。

　　同时，商住项目的置业门槛也比普通住宅来得要高，基本首付费占总价的50%，而贷款期限最长则不得超过10年。同时，商住房的水电价和物业等费用，是按照商业标准收取，商用水电价格是民用的两倍，即便开发商口头承诺会改成民用水电，一般也不肯落实在合同上。

　　商住楼在转让时按商业地产交税，这当中有两个较高的税种，一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%-60%征税；另一个税种是个人所得税，按物业出让后个人所得额的20%征收。如同商铺一样，商圈没有运作起来，商住楼不但转让的成本高，也很难脱手。

　　在楼市调控政策的针对性越来越强的情形下，投资商住楼项目的风险也会相应提高。

　　避险方法：了解清楚日后的物业成本、交易成本及政策变化，推算出自己的养房承受力，决定买还是不买。(记者 戎紫冰)