近日，北京传出今年前5个月的土地收入仅250亿元，恐出现难以支付土地储备贷款的危局，进一步凸显了当前地方政府土地财政压力增大的“缺钱”困境。
而或许是出于同样的原因，在经历了近半年的“踌躇”之后，佛山的各级国土部门也开始在土地供应上暗自发力，试图通过多种方式应对已经到来的土地财政大考。
土地财政“大考”已经来临?
全国土地收入普遍“缩水”
“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！”北京市朝阳区国土局负责人在5月31日的一次土地推介会上这样描述他们所承受的土地财政压力。
日前，“卖地大户”北京传出了土地收入恐出现难以支付土地储备贷款的危局。据有关媒体报道，在今年1—5月里，北京市的土地出让总收入仅为250.61亿元。但是，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元，从2011年初开始，大规模的还本付息已经开始，每月需还本付息就高达100亿元以上。对此，有业内人士分析认为，土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现，北京的土地财政临近破产。
虽然这个论断听起来多少有些耸人听闻，但却形象地凸显了当前地方政府土地财政压力不断增大的“缺钱”困境。
“中央进行楼市调控，不仅让房地产商的资金链备受考验，高度依赖土地财政的地方政府‘钱袋子’也瘪了不少。”佛山长信地产集团营销总监徐伟钊这样认为。据有关研究机构日前发布的监测报告显示，在全国129个城市中，今年前5个月共成交土地面积3.02万公顷，虽然成交面积与去年同期相差无几，但土地出让金相比去年同期却下滑了5%，其中，住宅土地的出让金同比下滑了14%，而10个重点城市的住宅用地平均溢价率更是无一超过30%，均处于低位水平。
不仅如此，在作为中国楼市风向标的一线城市京、沪、广、深四市，今年前5个月的土地出让金收入仅为749亿元，相比去年同期，大幅下降了41.48%。其中，四大一线城市中，除广州因去年举办亚运会暂停了许多项目，今年土地交易出现回补外，北京、上海、深圳在今年前5个月的土地出让金收入分别为264亿元、394亿元、28亿 元 ， 同 比 下 降 幅 度 分 别 为55.88%、36.64%和5.08%。
房企暂停扩张 佛山土地成交风光不再
楼市调控之下，全国各大城市的土地财政普遍遭受压力，而对于广东省第三大城市的佛山而言，同样不能独善其身。
虽然目前仍没有官方数据予以佐证，但从近半年的土地市场表现以及民间机构的监测统计可以看出，佛山所承受的土地财政压力必然也不容小觑。
来自佛山经纬的统计数据显示，在去年上半年里，佛山共成交各类土地148宗，总占地面积为565.7万平方米。而今年，据世联地产发布的月度报告统计，在2—5月里，全市经公开市场途径仅成交各类土地61宗，总占地面积为275.46万平方米。两项数据对比，虽然今年有两个月未列入统计，但无论是土地宗数还是总占地面积仍可以清楚地看出，今年佛山在土地出让收入上的大幅“缩水”。
不仅如此，佛山土地收入“缩水”还表现在成交地块的溢价率上。据世联地产的房地产报告显示，在今年5月，全市成交的18宗各类地块中，12宗是以底价成交的，总面积为52.31万平方米；成交溢价率在50%以下的有2宗，总面积为13.19万平方米；成交溢价率在50%-100%的有1宗，面积为4.79万平方米；成交溢价率在100%以上的则有3宗，且均为宅基地，总面积为0.09万平方米。而这种情况不只是一个月的个例，而是近半年来佛山土地成交的一致表现。
“楼市调控不仅让成交持续低迷，房地产商对前景的预期也发生改变，其买地热情也随之下降了不少。”佛山新力房产公司常务副总经理葛富金表示，虽然经过2009和2010两年的成交旺季之后房地产商资金普遍充裕，但是由于政策环境趋于严厉，特别是限购令等“杀手锏”的出台，令到楼市前景在较长一段时间里都不容乐观。因此，房地产商出于战略考虑以及资金链安全，均放慢了扩张步伐，拿地也显得相当谨慎。
而记者在对佛山土地市场的长期关注中也发现，相比去年乃至年前的火爆交易场景，近半年佛山土地市场已明显冷清了不少，特别是去年那些挥舞着大把钞票、几乎占据了佛山土地交易市场的地产大鳄们更是少了许多身影。不仅如此，市场中“久违”的流拍事件时有发生，成交地块的溢价率也普遍不高，许多成交土地甚至仅以底价黯然收场。
地方政府“赶考”秘笈：
见招拆招
◆招式
1
楼市低迷政府被迫“捂地”
来自世联地产的监测统计显示，在今年2—5月里，佛山全市经公开市场途径推出的各类土地共有71宗，总占地面积为274.59万平方米。
而据佛山经纬的报告显示，去年上半年，佛山全市共推出各类用地161宗，总占地面积达到686.1万平方米。其中，一季度共出让土地105宗，二季度虽然受土地调控政策、楼市调控政策出台以及地方政府提交供地计划延迟土地出让等政策影响但仍有56宗推出。
“成交下滑反映了房企拿地谨慎，供应减少则体现了地方政府的推地心态。”新力房产公司副总经理葛富金表示，虽然上半年一般都是政府推地的淡季，但是，在今年楼市调控趋紧的背景下，这种土地供应减少更多的是地方政府为应对市场低迷而主动采取的避险行为。“一方面政府担心土地会被贱卖，另一方面，一旦出现‘流标’、‘流拍’现象，对整个土地交易市场的信心将会造成严重打击。”
而在佛山，土地交易一向活跃的南海就最为典型。据了解，在今年1月，该区共计成功出让各类用地17宗，但进入2月之后土地供应就出现了大幅度的缩水，期间更是多次暂停或停止了多宗商住靓地的出让。而时至今日，该区除了镇街区域偶尔有工业用地或小宗商住地块面市外，例如桂城等中心城区的土地市场已鲜有动作。
不过，有业内人士认为，这种做法不是长久之计，在财政压力不断增大的情况下，地方政府的“捂地”行为不可能长久。
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2
小幅中心靓地吸引房企
不过，相对“财大气粗”的南海，受到地域限制的禅城在今年上半年却表现得极为活跃。
虽然与往年同期相比，禅城的土地市场也淡静了不少，但却时时有中心城区的商住靓地抛出。其中，2月份该区就推出了2宗商服用地、1宗商服兼容住宅用地和1宗工矿仓储兼商服住宅用地，3月份又大手笔地推出了4宗商业用地和4宗住宅用地，5月也有1宗住宅用地公开推出。
佛山经纬市场研究部冯岸泉表示，虽然伴随调控影响的持续，房地产商普遍放缓了拿地步伐，出手更加理性。但是，一旦市场上出现未来发展潜力巨大的优质地块，抢地大战依然无法避免。像禅城这种反其道而行之的做法风险看着挺大，但中心城区的靓地却可以吸引到部分有实力的开发商进驻，在一定程度上可以缓解地方政府的财政压力。
从实际成交来看，禅城区的这种做法也确实收获奇效，推出的多宗中心城区靓地无一不是被房地产商收入囊中。
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3
地方政府推工业用地
与占据了区位优势的禅城不同，许多地方更愿意推出不受楼市调控影响的工业用地来填补财政缺口。
据世联地产的统计显示，自佛山出台限购令之后，全市的住宅用地供应大幅减少。其中，3月份全市推出的30宗总面积为86.37万平方米的各类用地中，住宅用地仅有3宗，占地面积为10.19万平方米，占整个土地供应的11.8%，商业用地共3宗，总占地面积为11.99万平方米，占整个土地供应的13.9%。4月全市住宅用 地 仅6宗 ， 占 地 面 积 为13.18万平方米，占整个土地供应的18.2%，商业用地共5宗，总占地面积为11.62万平方 米 ， 占 整 个 土 地 供 应 的16%。
日前，记者从三水国土部门获悉，在经历了6月份住宅用地的短时放量之后，三水也将于7月中旬推出8宗、总面积近30万平方米的工业用地。这些地块均位于三水工业园区内，除个别为数千方外，大部分占地面积均在几万平方米。
“主推工业用地实为地方政府的无奈之举。”新力房产葛富金表示，工业用地一般不是地方土地收入的主要来源，其占比不大，且成交价往往不高，很难从根本上解决地方政府的土地财政压力。
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4
定向出让地块增多
在本月8日，备受关注的广州土地推介会吸引了超过200家地产大鳄入场，推出的93宗地块现场“勾地”12块，总意向地价超过86亿元。有业内人士认为，“勾地”虽然只是一种意向摸查，最终还要公开招拍挂出让，但却有利于政府主动掌握市场动向，防止土地流拍和贱卖。
而在佛山，同样的意向摸查却正以另一种方式在悄然进行。就在广州土地推介会召开的同一天，顺德同时推出的两宗城镇住宅用地，不仅悉数成功拍出，且溢价率分别高达25%和73%。其中，值得注意的是，溢价率达73%的佛顺(挂)2011-013地块，在出让时对竞买人设定了门槛，要求参与地块竞买的竞买人必须是注册10年以上(含10年)的房产公司，且能提供不少于5000万元的存款证明。
事实上，随着土地市场低迷延续，近几个月以来佛山出让的土地越来越多被设定了严苛的准入门槛。“这些地块看似提高了流拍的风险，实际上却是为部分企业‘量身定做’的。”有业内人士表示，虽然这种方式看起来有失公平，但在市场低迷的情况下，政府通过与相关企业协商进行定向出让，却是有利于保证地块的最终成交，不仅增加了地方政府的土地出让收入，也在很大程度上维护了土地交易市场的信心。
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5
配建保障房成土地竞拍要素
前日，禅城区挂牌推出一宗建筑面积超过23万平方米的居住用地。不过，与以往出让的地块不同，该地块除对竞买人资格作出严格限定外，还要求竞得人必须向禅城区政府无偿提供800套约8.3万平方米的保障房、1.01万平方米商业、724个车位以及0.38万平方米自行车位。这是继美的集团竞得顺德保障房用地之后，佛山在年内推出的第二宗配建保障房用地。
不过，无论是禅城还是顺德，这种卖地方式在土地市场中并不新鲜。在今年3月份，广州市国土房管局就挂牌推出了一宗住宅用地要求配建30000平方米的保障性住房。而几乎同期推地的杭州更是实施拍地新规，规定涉及配建保障性住房的地块将不再是“价高者得”，当竞买报价达到地价上限时将通过现场投报配建保障性住房面积来确定竞得人。
对此，不少房地产商抱怨连连，认为政府将自己的责任转嫁到开发商头上，会增加房企的开发成本。而有业内人士也认为，随着全国千万套保障房任务的上马，地方政府迫于自身资金压力可能会将配建保障房作为未来土地出让的必要条件，“虽然这种地块的成交价格不会太高，但一方面可以增加政府的财政收入，同时也可以解决地方政府保障房建设的一部分资金。”
本版撰文 记者 洪俊武
