房企中期业绩有望维持增长

　　A股房地产公司一季度的盈利状况和大幅增长的预收账款，给房地产业2011年的中期业绩奠定了基础。据Wind数据统计，截至6月27日，两市已有27家房企公布中期业绩预告，其中11家公司预增，3家公司扭亏，报喜公司占比超过半数。业内人士指出，受房地产企业结算制度的影响，今年上半年，上市房企的整体业绩仍有望保持增长。但在限购、限贷等政策的调控下，房地产业的增长率和利润率都会降低，土地、资金等要素资源也将向优势企业集中，而参建保障房将成房企今后的重点策略之一。

　　预售款大幅增长

　　据Wind资讯统计，今年一季度，申万分类下的123家A股房地产公司共计实现归属母公司股东的净利润89.82亿元，同比增长6.63%。同期，123家房企合计实现预收账款3632.66亿元，同比增长64.7%，比2010年末增长17.95%。一季度末，房企预收账款占2010年度营业收入的比重达84.74%。预收账款的增长为房企今年中期乃至全年业绩的增长提供了保障。

　　数据显示，四大房企一季度末的预收账款均创新高。同比增速最高的是金地集团(600383)，同比增长170.9%。其次是万科A(000002)，同比增长153.28%，增速最低的招商地产(000024)，预收账款也同比增长36.32%。从预收账款与上年度营业收入的比值看，最高的是万科A，达到183.27%，其次是保利地产(600048)，达到172.71%，再次是金地集团，达到114.13%，最低的招商地产也达到93.27%。这表明万科、保利地产今明两年的业绩都有保障，而金地和招商今年业绩也已基本锁定。

　　爱建证券的最新策略报告认为，房企在经历2008年的调控后，对政策的把握度和对市场的适应能力已明显增强，高额的预收账款较好的锁定了业绩，并在较大程度上化解了风险。

　　今年以来，货币政策渐趋收紧，这将加速房地产企业的分化与整合。业内专家指出，作为一个资金密集型行业，加息最直接的影响是增加房地产企业的财务费用。此外，销售环节受加息影响，商品房销售量可能下降，这还会影响到现金回笼和资金周转效率。业内专家坦言，对于目前拥有管理能力和扩张能力的市场领先者而言，融资便捷且渠道多元，而中小房地产开发商的市场机会则会日益萎缩，今后房企分化将更加明显。

　　存货消化压力渐增

　　在严厉的信贷收缩和限制购房等政策的调控下，国内主要商品房市场的销量大幅下滑，而房企的存货却在不断增长。业内人士指出，今年下半年开始，房企的存货消化压力将加大。

　　截至今年3月底，123家房企的存货总额已达到7898亿元，同比增长了38.36%，存货总量创历史新高。从存货占总资产的比重来看，截至2011年1季度末，123家房企的存货占总资产的比重达58.28%，高于2010年同期3.79个百分点，并超过2009年1.66个百分点，也创出历史新高。业内人士指出，存货在很大程度上反映了房企未来的可售量，并影响公司的业绩含金量。如果存货周转下滑，房企很可能面临资金链问题。

　　从现金流量来看，上市房企的资金压力有所显现。首先，绝大多数房企经营活动产生的现金流量净额为负值；其次，这些房企投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额较去年同期都有所下降；其三，期末现金及现金等价物余额同比增速大幅下滑。这将对房企的中期业绩乃至全年业绩产生负面影响。本报记者 林喆