小区的幼儿园、会所、车库登记在开发商名下还是业主名下？如何防止开发商“一房两卖”行为？昨日，在郑州市十三届人大常委会第二十一次会议上，审议了《郑州市房屋登记条例(草案)》，一些有争论的话题，有了相应的“说法”。
【小区非住宅房屋归谁？大家很关心】
小区内的中小学校、幼儿园、会所、游泳馆、车库等非住宅房屋，是该登记在全体业主名下还是开发商名下？在《条例》面向社会征求意见时，郑州市法制办曾召开论证会，得到多方的反馈意见。
站在各自的角度，大家各持不同意见。有市民说：像我们小区的会所，最早是售楼部和健身馆，后来改为物业用房，现在又要办幼儿园，根本不是由业主做主。房子归谁所有必须要明确，最好在小区明确公示才行。
有律师提出，在拿到地时，开发商已经将会所、游泳馆等非住宅房屋地价计入业主房价，卖房时，又以配套齐全为名，高价卖给业主，建成后，还要二次售卖，这样对业主不公平。
郑大法学院教授宋雅芳也认为，开发商办会所、游泳馆，无非是为了吸引更多消费者买房子，很多开发商已经把共有设施的成本摊入总房价，如果掏了高价钱买了房子成了小区业主，但最后会所、游泳馆却都归开发商所有，就对各位业主不公平！
【未计入共用面积进行分摊的房屋，归开发商】
《条例》立法考察组在调查时发现，住宅小区的非住宅房屋的初始登记关系到其产权归属和转让，涉及广大业主的切身利益，成为最受争议的话题。
考察组发现，为鼓励开发商高于规划配置比例的要求建设汽车库，无锡市做出这样的规定，“建筑区域内根据规划和居住区公建配套标准，未参与共有面积分摊的汽车库，登记为开发商所有。”对此，考察组认为，以是否计入共用建筑面积来确定权属的规定，对《条例》的制定有借鉴意义。
结合市民的反馈以及考察组的意见，借鉴《物权法》，郑州市在《条例》第二十四条提出，根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入共用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有；物业服务用房、共有设施设备用房及其他依法属于全体业主共有的房屋，符合登记条件的，登记为全体业主所有。
【“预告登记”制度，防止“一房多卖”】
个别开发商与买房人签了购房合同，发现房价上涨，宁愿赔付违约金也要撕毁合同将房子另卖，这种情况不时出现。在我国现行的商品房预售制度下，购房者交了房款后，要等到房屋初始登记后才能获得相应的房屋权属证书，其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷，经常发生“一房两卖、多卖”的情况，“预告登记”制度弥补了这一缺陷。
在《条例》第五章中规定，经预告登记的房屋，未经预告登记的权利人书面同意，因转让、抵押该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。
这意味着，买卖双方在签署完预售合同后，可以去办理预告登记。由房屋登记机构进行管理，以方便购房者对房屋信息进行查询，未经购房者同意，开发商不能把房屋再卖给他人。
【未成年人可委托监护人登记房屋】
未成年房主的房屋登记在我国一直没有明确规定，征求意见稿首次明确未成年人的房屋。《条例》实施后，即使登记人未满18岁，也可以通过监护人代为申请房屋登记，保护了未成年人合法取得房屋的权益。
《条例》第九条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，并提交证明监护关系的材料。
【哪是共用设施，要在显著位置公示】
小区内哪些区域是归全体业主的？恐怕很多人都不知道，因为很少有开发商告诉业主。
在《条例》中提出，对建筑区划内归全体业主共有的物业服务用房和共用设施设备用房等登记，房屋登记机构应当在房屋登记簿上记载，并在建筑区划内显著位置公示。(记者 田园)
