广州珠江新城商业高价地开拍 结果有风向标意义

　　珠江新城物业是“价格透支”，还是“价格低估”？在调控从严的背景下，广州楼市下半年走势如何，开发商“钱袋子”实力如何？今天下午，珠江新城B2-11地块的公开出让，可能为上述问题提供部分解答。起拍价为9.8499亿元，折合楼面地价为13800元/平方米，楼面地价超过2009年合景拿下的D3-4地块，当时其楼面地价为13538元/平方米。

　　截至记者发稿时止，已有竞价号牌为16号的开发商宣布参与B2-11地块的竞逐，这也意味着地块应不会以流拍收场，珠江新城新“商业地王”呼之欲出。对于上半年土地市场频频以底价成交的广州来说，此次拍卖的结果对下半年市场无疑具有风向标的意义。

　　或掀下半年卖地高潮

　　B2-11地块位于冼村路和金穗路交界，位于广州市新城市中轴线范围，邻近地铁三号线珠江新城站，附近有西塔、广州歌剧院、广东博物馆等标志性建筑和花城广场等标志性景观。

　　有业内人士认为，B2-11地块拍卖底价虽然创出新高，但相比两年前珠江新城地王D3-4地块成交价13538元/平方米，B2-11地块的起拍价13800元/平方米涨幅不到2%，起拍价定价属于合理范畴，甚至被低估。

　　数据显示，在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下，近年广州优质写字楼售价和租金均呈结构性上涨趋势。2010年广州写字楼供应量达到104.84万平方米，成交面积达到80万平方米，均创5年来新高，成交均价更达到17643元/平方米，增幅超25%。

　　广东省房协理事赵卓文认为，今年房地产调控政策不断出台，住宅类物业投资需求受到抑制，大量资金流向写字楼和商业物业市场。因此过去一年，写字楼价格普遍有25%到50%的涨幅。从假设开发商的角度，预计未来一两年同类型物业售价将达33000～35000元/平方米，预期楼面地价在15000～16000元/平方米。但如开发商对未来楼市持乐观态度，则有可能出现溢价50%以上成交，楼面地价达20000元/平方米或以上。B2-11地块的拍卖有望掀起下半年广州土地拍卖的第一个高潮。

　　成交价将成重要指标

　　业内人士分析，B2-11地块拍卖结果在另一个侧面对珠江新城CBD成色也将有所检验。目前，广州写字楼供应与经济的高速增长不匹配，高档写字楼物业的潜在需求巨大。

　　截至2010年年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较北京上海等一线城市偏低。另外，广州CBD甲级写字楼均价仍在3万元/平方米左右徘徊，比起售价已超过4万元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低，物业潜在投资价值突出。

　　暨南大学教授胡刚认为，由于珠江新城地块属于商业金融业用地，但非住宅用地，政府宏观调控政策对其影响不大，因此不能以其最终成交价格来衡量宏观调控的效果。同时，该“地王”的产生估计也不会对整个房地产市场产生太大的影响。但其成交价无疑会成为衡量下半年广州楼市发展情况的重要指标。(记者赖伟行 实习生 林楚欣)