自上周7月11日深圳开始执行二手房交易评估价征税政策后，记者市场走访发现，一周来深圳二手房成交量骤跌近九成，评估价征税前一周深圳二手房日均成交800余套，而上一周深圳二手房日均成交才90余套。
二手房实行评估价征税后，引发了新一轮的观望气氛。二手房业主方面，部分业主仍看好楼市前景，坚持持有物业在价格方面未有松动，而另外一部分业主则在加息、限价都多重调控政策下认为房价在政府打压下短期内很难再有上涨空间从而选择高位出售房产，卖方出现分化。而在买方，有计划购房的业主表示评估价征税已经实行，现阶段买二手房只有在价格合适的时候才会出手，而同时会关注新房，有合适的也会考虑新房。
二手房周成交剧降
6月9日，深圳市地税局联合深圳规划国土委公布，深圳将从2011年7月11日起开始执行存量房交易评估价征税政策的消息，到7月11日具体执行时政策已消化了一个月。
由于评估价征税将会为二手房交易增加数万元到数十万元不等的税费，该消息出台后，不少二手房交易抢搭“末班车”，造成了深圳二手房交易量的迅速上涨，到政策实施前一周达到高峰。根据深圳中原地产统计，评估价征税前一周(2011年7月4日-7月8日)深圳二手房成交4231套，环比前一周上升了29.71%，成交面积为40.44万平方米，日均成交846.2套。二手房交易火爆在各区都一样：该周，罗湖成交716套，环比上升了17.18%；福田成交906套，环比上升了20.64%；南山成交646套，环比上升了36.86%；龙岗成交880套，环比上升了27.17%；宝安成交987套，环比上升了47.53%；盐田成交96套，环比上升了43.28%
而在上周，即深圳存量房评估价征税后的首周，深圳二手日均成交降至100套以内。7月11日，深圳成交111套二手房，成交面积10107.32平方米，其中64套住宅，六区成交量均在30套之内；7月12日成交102套二手房，成交面积9580.48平方米，其中成交31套住宅，罗湖区以44套、5510.18平方米的成交量处于领先地位；7月13日成交78套二手房，成交面积31593.84平方米，其中成交45套住宅，各区成交量均在30套之内，盐田区更是出现零成交；7月14日深圳成交67套二手房，成交面积7413.36平方米，其中成交35套住宅，宝安、南山成交量均为个位数，盐田区继续零成交；7月15日深圳成交117套二手房，成交面积11167.50平方米，其中成交39套住宅，各区成交量均在40套之内。综合起来，上一周深圳成交473套二手房，日均成交94.6套，是评估价征税政策实施前一周日均成交套数的11.18%。
二手房交易税费成本增加低于预期
政策执行后，深圳多家中介已经第一时间测算了评估价的水平。世华地产经过对数套个案房屋的查询，估测评估价大致在市场价的50%-70%左右，而美联物业测算的结果也是在50%-60%左右。
而按照新的评估价征税方案，各家中介也对增加的税费成本进行了估算，一般认为增加的成本低于预期。世华地产市场研究总监肖小平表示，经过世华对一些个案的测算，评估价征税增加的交易成本占楼价的1%-3%左右，个别房屋增加交易成本甚至高达5%。而美联物业测算的结果则是，评估价征税将会增加总楼价5%左右的成本。
记者了解到，按照评估价征税前的征税税率，二手房交易需要交纳差价20%的个人所得税，而由于阴阳合同的长期存在，买卖双方一直以房产“登记原价”过户以规避这一税费，而按照此前的预期，一旦评估价征税后的二手房交易，买卖双方仅个人所得税就将承担多年来房产增值部分的20%，再加上总价5.6%左右的营业税，这将是一个不小的数字。而目前，政策及方案明了，评估价征税的个人所得税按照普通住房总价的1%和非普通住房总价的1.5%的税率征收，加上评估价一般在市场价的50%-70%左右，评估价征税方案所需缴纳的税费相比此前预期已大大减少。
深圳中原地产龙岗区总经理谢建奎表示，现在看来评估价征税增加的税费主要是在营业税部分，而非个人所得税。
谢建奎还透露，现在还发现有一些房产的评估价甚至低于房产证上的“登记原价”，这些房产如果按评估价征税的话甚至会比评估价征税政策以前所需缴纳的税费还低，目前还未明确的就是，如果评估价低于“原价”，房产能否以评估价来过户？谢建奎表示，这样的评估价比原价还低的房产主要是那些较新、最近几年开发的商品房，“它们入市的价格本身就比较高，所以还高于仅有市场价六七成的评估价”。
“征税水平低于预期，政策也需要时间消化，估计至少要到月底后市场才会有所好转。”谢建奎表示，政策明确后对部分片区甚至有好处，因为这些片区房产的评估价和原价差不多，政策明朗有助于市场恢复。
总价300万以下二手房受影响最大
评估价征税一周，记者再次走访市场发现，这一政策的市场影响还未真正体现，将引发新一轮观望气氛。
在民治金地梅陇镇的一家中介地铺内，有中介告诉记者，最近一周上门看房的客户比7月11日以前“不是少了一点”，“刚刚开始评估价征税，想买能买的都赶在前面过户了，现在还没买的也不着急这一阵了，政策还需要消化，恐怕现在惨淡的日子还要至少一个月”。
这名中介告诉记者，他接触的二手房业主中对于评估价征税有明显的两类。一类现在不会降低放盘价，甚至有买家看好后还会返价，他们就是看好楼市，“这些业主经历过2008年楼市的低潮，觉得只要能熬过去就还是有得涨，加上他们的经济实力能撑个一两年没问题，就会选择持有物业放租”；再有一类业主，他们价格合适就会出手，这些业主甚至愿意“降价”的原因就是“他们觉得政府不断打压，新房都在限价，一手房价格再降就会冲击到二手房了”，于是他们见好就收，选择在现在的高位出手房产。
市民章小姐计划今年内买房，但平时上班的她自认为买房不能像买白菜，要多看看再说。章小姐表示，现在还是一直在看房，买二手房就是图就近方便配套好，而如果业主价格上太超过预期也会去选择距离远点但价格更合算的新房，二手房评估价征税这样的消息对于她没有什么感觉。
世联地产首席分析师王海斌表示，二手房按照价格可以分为三类，一类总价在300万以下的算作普通住宅，一类在300万到600万之间算作中高端，再者600万以上的算作豪宅。300万以下普通住宅的购买者对于价格十分敏感，评估价征税增加的成本会使这部分购房者转而选择新房，因此300万以下二手房的成交量会下降比较多；而300万到600万之间的中高端住宅购买者，一方面具备承受成本增加的经济实力，另一方面同样对价格很敏感，他们会积极寻找替代品，这部分市场政策的影响现在还不好说；600万以上的豪宅的购买者则对价格不敏感，因此评估价征税对这部分二手房的成交影响不大。
本版撰文 曲广宁
