7月12日，国务院常务会议提出5条措施继续巩固和加强房地产市场调控效果(业界称为“新国五条”)，房地产市场的沉寂被再度打破。业界分析认为，在楼市半年期总结之际，中央政府高调要求巩固和加强楼市调控效果，表明上半年调控基本实现了预期目的，但未来半年调控依然不能放松。7月18日，国家统计局公布的6月全国70个大中城市住宅销售价格变化情况表明，70个城市新建商品住宅价格环比最大涨幅为0.4%，同比最大涨幅为9.3%，按照一季度各地公布的年度房价调控目标(涨幅不高于GDP或人均可支配收入增幅)，上半年调控也基本实现了预期目标。
未来楼市会怎样发展，济南的房价会不会下行？19日，世联地产在包括济南在内的国内多个城市发布“2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望”报告时指出，未来较长一段时期内，伴随调控政策进入全面消化期，房地产市场将由政策主导型转为市场力量主导型，未来一年之内全国范围内潜在供应量可能会大幅增加，楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。具体到济南，面向刚性需求(首次置业和首次改善型置业)的产品仍将是市场主流，随着供应增加、竞争加剧，大范围的打折促销可能在今年第3季度到来。
上半年楼市表情调控预期基本实现
全国楼市呈6大特点
世联地产分析认为，上半年全国房地产市场呈现出6大特点：
一是房价快速上涨势头得到明显遏制。国家统计局公布的前6月全国70个大中城市住宅价格变化情况表明，政府抑制房价过快上涨的措施取得显著成效，但多数城市房价环比仍在上涨，尤其是未限购的二三线城市成为涨价领头羊，调控之路任重而道远。
其二，市场依然活跃，需求依然非常旺盛。数据表明，上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然保持正增长，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明市场依然活跃。同时，在调高业绩和政策趋紧背景下，万科、恒大、绿城、中海、保利、万达、绿地等房企上半年目标完成率依然较好，表明市场需求仍比较旺盛。
其三，市场重心明显转移到二三线城市。统计表明，上半年一线城市(京、沪、广、深)销售面积在全国仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点；二线城市(其他省会城市、直辖市和计划单列市)占30.2%，比去年下降0.26个百分点；三线城市(地级市)占65.2%，比去年提升0.36个百分点。
其四，调控政策正在稳步消化。目前楼市调控政策集中体现为限贷、限购、限价和加大保障房供应。目前限贷、限购政策的影响力有所下降，保障房开工不足导致购房者对该政策信心明显不足，各地房价调控目标则被认为是变相涨价令，因此“新国五条”明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购，并可能在房价控制目标和保障房建设上加大执行力度。
其五，市场集中度明显提升。数据显示，上半年全国前10大房企销售额占13.5%，比去年提升3.3个百分点；前20大房企占18%，比去年提升3.6个百分点。万科、中海、恒大、保利、华润等房企上半年销售额同比增长均超过50%，明显高于全国平均水平。
其六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。数据显示，上半年房地产开发资金来源分类指数已连续4月低于100，表明开发商资金链不容乐观。资金趋紧直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎，上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%。
济南楼市供需两旺房价稳步上涨
具体到济南来看，上半年济南土地市场供应明显减少，半年新增供应仅60宗、189.5万平方米，仅为去年同期的55%。受此影响，土地成交43宗、121.2万平方米，成交面积仅为去年同期的一半，同时受土地最高限价政策影响，多宗土地流拍。从成交价格来看，土地竞拍虽然激烈，但成交土地的楼面地价大多低于前期同区域成交地块价格，调控政策影响下，土地市场成交趋于理性。
住宅市场方面，上半年济南市场依然活跃，需求依然非常旺盛。据世联怡高统计，上半年全市新建商品住宅供应总量为17640套、196.2万平米，同比上涨65.8%和64.5%；新增供应逐月上涨，5、6月份尤为突出，两月新增套数同比上涨70%，面积上涨75%。成交量同比大幅上涨，上半年共成交137.9万平米，同比上涨65.8%。
高性价比产品持续热销，刚需产品渐成供应主流，刚需客户是支撑楼市的重要群体。“品牌”+“刚需产品”+“低价”的组合成为市场成交主力。为迎合市场，开发商积极调整推盘策略，主推刚需产品，以争夺政策环境下的有效客户。从成交价格来看，济南上半年新建商品住宅价格稳步上涨，但涨幅明显放缓，国家统计局发布的前6月数据显示，上半年济南新建商品住宅价格累计上涨了2.1%。
