国家进出口商品检验局副局长、中房集团总裁、北京大学博士、幸福人寿保险股份有限公司董事长，孟晓苏这些曾经及现在拥有的身份横跨政、企、研三界，使其能够以更为宏观却不脱离实际的视角剖析中国房地产的种种问题。7月14日，孟晓苏接受《中国建设报·中国住房》记者专访时，对过去十余年房地产发展与创新作出清晰梳理，并以此为基点对未来坦率建言。
中国住房：1992年，你从国务院部门到房地产企业，横跨这样两个完全不同的领域，你最大的感受是什么？
孟晓苏：应该说，19年前，我从一个创新的领域，走到了另一个创新的领域。之前我跟随万里副总理参与了农村责任制改革与中国市场经济的改革，亲眼目睹了中国经济体制的创新及其带来的巨大成就。
1992年，我到了中房集团，当时建设部正在全国推动住宅小区试点，这直接关系百姓的居住生活问题。记得有一次时任建设部部长侯捷在飞机上对我说，你往下看能看到什么，都是成片成片的住宅区和建筑物。当时，我深感建设领域的责任重大，而创新是其发展的重要抓手。
中国住房：1998年房改是我国房地产发展的分水岭，也是房地产制度的重大创新，你当时也深度参与其中。
孟晓苏：这可以回溯到1996年，由于我身处房地产开发一线，恰好也是博士毕业，几位经济学者让我做一篇中国房地产发展的国际比较范畴的论文，我重点提到了建立住房保障体系、发展廉租房制度的问题。1998年进行房改时，这些内容起到了重要的参考作用。
可以说，住房的商品化是我国经济体制改革的重要组成部分，它满足并推动了百姓对住房的多样化需求，也直接引发了房地产开发模式、建筑设计、文化理念等方方面面的创新。制度的创新，是整个行业一系列创新的前提，让百姓的居住质量、城市的面貌得到了巨大的改善与提高。
中国住房：近年对保障房建设的“补课”已经成为当务之急，从政策配套到实施，自上而下力度都很大。
孟晓苏：解决中低收入家庭的住房问题，推动住房保障体系的建设，是房改的一个重要方面，也是政府公共服务的重要职责。目前我国住房双轨制发展的思路已经逐渐清晰，一是市场体制，一是符合国情的住房保障体制。前者以盈利为目的，其发展有赖于市场竞争；而后者则以社会保障为目的，其发展有赖于政府的作为。
经过住房市场化十余年，商品房市场是长板，住房保障是短板。但现在很多时候，我们似乎在用打压市场的手段来平衡保障，这样的思路有失偏颇。要补住房保障这一短板，不应锯掉原本商品房市场这一长板，而应该利用更大的长板去补缺。
中国住房：什么是更大的长板？
孟晓苏：钱。这是更大的长板，也是保障房建设的关键。当我从住房开发领域转到保险金融领域，我才发现中国到处都是钱。目前银行各项存款总额超过了100万亿元，股市里有22万亿元，保险业有5万亿元，社保基金有2万亿元，这些钱都是可以加以利用的。而这也意味着，要建设好住房双轨制，我们还需要更多的制度创新、金融创新。
中国住房：近年来你一直提倡用房地产信托投资保障房建设便是一种金融创新。
孟晓苏：这一金融创新一旦全面推出，至少每年可以解决一万亿元的保障房持有资金。目前来看，保障房最缺资金的是廉租房和公租房，这部分住房有稳定的租赁收益，恰恰符合房地产信托投资的要求。
廉租房未来也会有进一步增加收益的可能，如香港那样“租屋转售”。因此，用廉租房来做房地产信托，用保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易，完全有可能实现6%~7%的收益，这是我国建设保障房最好的路径。这样即使政府没有钱，企业也可以投，银行也可以贷，廉租房建成后，由政府组织一个过桥资金收购，做出收益流，再转给信托。这一计划得到了国务院的批准，但试点了一两年还未推出，是件非常遗憾的事情。
无论是制度创新，还是技术创新，都是引导房地产行业持续发展的重要动力。创新引导了过去十年中国房地产行业的高速发展，相信在未来十年，特别对于住房双轨制的建设，创新仍然是不可或缺的一道法则。
-卢丹/文
