编者按
今年上半年“新国八条”政策出台，房地产调控持续加压，各地房地产市场陆续进入深度调整期。作为一线城市的广州，这半年市场表现如何？据广州市国土房管局数据，今年上半年广州市二手房成交量为342.9万平方米，成交宗数约4万宗，相比去年上半年的426.8万平方米，减少了19.7%。与此同时，一手市场却仍逆势大增。据广州市国土房管局数据，上半年广州十区网签27034宗，成交面积303.3万平方米，宗数和面积比去年同期增加两成以上，其中外围花都、番禺三区合计占比超过五成。
二手成交急速探底 四季度或将回升
今年前6个月，广州二手楼市走着一波W行情。据满堂红发布的来源于广州市国土房管局的统计数据显示，上半年二手住宅市场成交总数为40324宗，为近三年来最低。而成交总面积342.88万平方米，不但同比2010年上半年减少了17.9%，相比2009年也减少了超过9%。从整体上看，上半年二手市场呈现出“成交量急速回落”的状态。与成交量的大幅下挫形成鲜明对比，成交价却持续上涨。据满堂红地产的成交数据显示，今年前6月，二手住宅成交均价达到了13135元/平方米，同比上涨了26.8%。
南沙成交不减反增
尽管二手楼市在上半年成交总体低迷，但南沙区却是一个例外。今年的南沙二手市场活跃度明显较高，在数据上，上半年南沙总成交面积为6.52万平方米，同比去年上半年增长了29.5%，是广州十区中唯一一个同比成交增长的区域。满堂红研究部主任肖文晓在接受记者采访时表示，南沙交易量不减反增，最主要的原因在于这一区域的二手市场刚刚起步，受到调控以及一手市场的影响比较弱。
相比较而言，一些传统的成交旺区上半量成交却大幅缩水。在肖文晓提供的数据显示，番禺、天河两大区的成交量受影响的程度最深，分别同比下降了28.2%和20.4%。“由于限购、限贷政策出台，投资性需求退场，以往投资气氛活跃的区域受到的冲击也最大。”肖文晓分析称。但同时他也指出，尽管成交量下跌，但中心城区价格仍然坚挺。“上半年二手成交价格最高的就是天河和越秀两大区域。均价都在17000元/平方米以上。”肖文晓认为，尽管调控政策下将投资需求暂时抵制，但“市中心的二手物业有着地段和稀缺性的支撑，价格仍在不断上涨。”据了解，越秀区上半年二手均价涨幅就超过了41%。
一手松动将为二手“松绑”
对于上半年市场的走势，肖文晓认为，影响市场最主要的因素是政策打压楼市，特别是二套房首付比例提高，以及三套房停贷等调控直接影响了全市二手住宅的交易。一方面使得二手业主议价的态度强硬，另一方面也令改善型需求还是投资性需求者也选择观望。但对于下半年的行情，肖文晓却表示并不悲观。
他认为，今年第三季度，广州二手市场可能仍然保持胶着状态，但这种状况将在第四季度得到改观。据他分析，由于调控政策的进一步收紧，一手市场将会出现开发商更大规模的促销推货潮“这将会刺激楼市观望的购买需求入市，同时也会使得二手业主缓和议价态度小幅降价。”肖文晓预计，今年第四季度，广州二手市场成交量将会连带回升。
南方日报记者 蒋劲劲
一手价稳量增 低总价产品受青睐
2011年房地产调控继续保持高压态势，对广州市场的影响已经显现。根据阳光家缘网签数据显示，2011年1月1日至6月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为444万平方米，同比去年上半年的347万平方增长28.0%，成交套数为38152套，比去年同期的30916套增长23.4%。在价格方面，2011年上半年广州十区二县一手住宅均价为12016元/平方米，同比去年上半年的11114元/平方米上涨8.1%。
从上半年区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价达18709元/平方米，同比上涨19.3%；成交面积为163.5万平方米，同比下降0.4%；新四区与二县市一手住宅均价则为8053元/平方米，同比上涨16.44%；成交面积为283.1万平方米，同比涨幅为52.0%，占广州十区二县交易面积的比例为63.7%，比去年同期的比例53.6%多了10.1%。
尽管上半年广州市场房价和成交量对比去年同期仍呈双双增长势头，但随着限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策的效力发威，房价快速上涨的势头得到明显遏制。
近郊区域成交猛增
根据网易房产统计，2011年上半年花都、增城、从化、番禺、南沙、萝岗等外围区域共成交28777套，其中以花都区成交最多，达8244套，区内多个标志性大盘：富力金港城、广州保利城花园、雅宝新城和雅居乐领会成为主要成交大户，分别成交1095套、806套、651套和611套。增城紧随其后，区内大盘碧桂园凤凰城成为外围区域楼盘中成交最多的，达1984套。番禺依靠广州亚运城1355套的成交量位居第三。
而从成交均价来看，番禺区以13682元/平方米的成交均价占据首位，其他区域成交均价都不超过1万元/平方米。个盘方面，排名前十的楼盘都以稀缺资源为卖点，是各个区域内的明星楼盘，其中前三甲都是属于知名开发商旗下楼盘：万科红郡和玖珑湖都为高端别墅，价格自然高昂。星河湾海怡半岛作为番禺上半年热销靓盘，价格也刷新番禺洋房新高，达到24144元/平方米。
中地行分析人士则指出，广州住宅成交虽然表现出明显的城区向郊区转移的动向，但现阶段选择仍较集中，表现出两大趋势：一为趋向于紧邻城区中心或交通较为成熟便利的近郊位置，如金沙洲板块以及番禺区华南板块等，此类区域虽然位于近郊，但中心城区功能辐射的承接力较强，仍能较好切合广州圈的生活模式；二为趋向于远郊区域的市政中心位置，如南沙板块、从化街口板块、增城新塘板块、花都区政府板块等，此类区域则远离广州城区，但位于所在行政区的中心位置，可利用当地成熟的配套条件，融入当地生活氛围。
买家倾向低总价产品
世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。而中地行的分析表示，目前广州楼市现阶段主流客户已回归刚需，热销产品在区域、户型、价格上具备郊区趋向、中等户型、百万价格的三大特征。
根据中地行监测，2011上半年商品住宅成交主要集中在50-100万的总价区间，由于受到增城、从化、华都等区域交易量的影响，目前广州整体主流购房者对商品房价格的接受度处于中等偏低水平，量体裁衣将是目前购房者的主要心态，中低端产品接受度高，高端产品则面临一定的销售压力。
单价方面，市场模糊出现两段集中趋势，其中4000-8000元/平方米单价区间占全市住宅成交的四成左右，另外，12000-20000元/平方米单价区间占全市住宅成交的两成左右。这两种集中趋势也反映出首次购房者与改善购房者的单价接受程度。
文/图 南方日报记者 李广军
上市房企业绩表现参差
限贷、限购、限价，大力建设保障房，今年上半年调控新政铁拳持续出击，令中国房地产行业骤然进入深度调整期。在去年业绩频频创出历史新高之后，今年众多房企纷纷调控今年全年销售目标。2011半年已过，根据业已公布的众多房企半年报可见，去年普遍业绩向好的房企在今年上半年则表现参差。
万科7月5日发布公告称，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。上半年销售金额完成全年1400亿元目标的近一半。而恒大地产7月17日在港发布的业绩数据显示，公司今年上半年销售面积611.7万平方米，销售金额423.2亿元人民币，同比分别增长83.2%、101.7%，销售面积位列中国房企第一，销售金额位列第二，仅次于万科。
而保利地产公布的今年上半年业绩显示，公司实现签约面积340.9万平方米，同比增长27.6%；实现签约金额394.5亿元，同比增长81.3%。
数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
另一方面，与表现抢眼的大型房企相比，部分中小型房企的业绩出现明显下滑。7月9日，首开股份发布公告称，因土地转让收入大幅减少，2011年中期净利润将同比减少60%以上。据统计，截至7月19日，在已发布中期业绩预告的58家上市房企中，预喜的上市房企有26家，占44.5%；9家公司业绩预减，6家略减，9家续亏，还有8家首亏。在预亏的上市房企中，有5家中期预告净利润最大下降幅度超过200%。
文/图 记者 李广军
