房地产调控“维稳”是主基调 房价暴跌不可能

　　统计显示，进入7月以后，一线城市房价普遍出现微跌局面，但二三线城市房价仍在上涨。笔者预计，由于资金面很紧，货币和房地产调控政策微调预期“落空”，一些中小房地产商将在8月后开始降价销售，个别会出现破产。同时，由于银行信贷规模受到资本金不足制约，各家商业银行下半年都将竭力收缩房地产按揭贷款，开发贷更会接近零增长，加上二三线城市限购因素，下半年房价将继续下跌，但房价长期暴跌可能性不大。

　　平心而论，很多二三线城市房价在今年出现上涨较快趋势是有客观原因的。从经济学的角度讲，最大的原因就是价格洼地效应。如果从基础设施改善角度看，更可以理解。以北京为例，几年以来市里的基础设施建设改善的余地很小，而北京周边的基础设施建设红红火火，高速路、地铁、轻轨越来越向周边区县甚至河北的一些小城市延伸，这大大地缩短了进出城时间。

　　当然，房价上涨太快也不符合经济规律，更是与当前房地产调控政策相悖的。但房价会不会出现暴跌呢？从笔者观察看，大跌的可能性并非不存在，但目前仅仅是“可能性”。最令人担心的并非是政策面会持续收紧，而是房地产商对政策面将维持紧缩趋势的不理解、不敏感，心理和行动准备严重不足。

　　房地产严控政策从去年4月初就开始实施了，各项政策接二连三出台，但房地产商的热情一直不减。在北京等超级大城市干不了了，又跑到大城市周边的二三线城市继续大干快上，全国房地产投资仍以30%以上的速度持续上涨。现在，眼看着房子建的越来越多，银行的钱却越来越少，老百姓的购买力和购买欲望也在明显下降，几个月来，各家银行的房地产按揭贷款已接近零增长。想买房的人，绝大多数没有钱，有钱的也在观望，这么多房子卖给谁。目前，北京市大约有11万套待销售的房子，在建的住宅大约还有10万套。据专家估计，这些房子可以买5年以上，全国的情况也差不多，上半年房地产库存增加约40%，房地产投资增量与销售增量的差额大约是三倍以上，即建设三套住房，大约只能卖出一套，这个趋势在下半年还将向更坏的方向发展。库存太多，增长太快，是诱发房价暴跌的原因。

　　长期通胀预期导致房地产保值需求越来越呈现出“刚性”。目前通胀仍然在加速过程中，房子的建设成本在大幅度提高，水泥钢材人工都在快速地上涨，尤其是装修成本。未来为了降低房价，精装修的新房子会越来越少，而装修成本却提高很快。据我调查了解，在中等以上城市，即使是最一般的装修也要每平方米300元左右，何况还有家具电器等配套性开支，这些未来都要涨价，而且会呈现快速上涨趋势。

　　应该看到，政策面不会越来越紧，房价暴跌也不符合调控意图。政策层一直强调楼市的调控要“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”，主要是考虑到房价反弹的可能性很大，房地产调控有半途而废的风险，有被微观层面削弱的风险。目前，各方面都需要观察，但“稳住”一年来的宏观调控效果应该是当前政策面的主基调，继续大幅度地加码的可能性很小。房地产调控政策的目的是将房价稳住，然后通过连续几年较大幅度提高劳动者工资来消化高房价，不会一下子让房价暴跌到人人都买得起的程度。房价暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也将大反弹，房价中长期仍会保持稳中有升的大趋势。何志成