日前，昆明市相关政府部门确定从2011年到2013年底，要完成所有城中村项目的土地整理、收储工作；完成所有城中村项目招商和安置房地块的土地出让交易，确保改造项目有序推进，启动所有城中村项目安置房及配套设施的建设，确保70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置。
时至今日，昆明城中村改造已启动三年，居住环境取得很大提升是看得见的事实。曾经的凤凰村如今真的成了“凤凰”，时光俊园把城中村改造后的天壤之别端在了昆明人的面前；滨江俊园让张官营把过去脏乱差的旧货市场印象抛进历史的垃圾桶中。
城市中改造的必然性，已无须多言。关键的问题是，三年以来，真正已上市销售建成的城中村项目，少之又少。昆明近三年大部分土地供应渠道基本都来自城中村改造，项目的进度决定昆明房源的供应，进而影响到昆明房价的走向。因而，昆明楼市所面临的问题是，新盘经常出现断供景象。这也是为什么这几年昆明房价一路迅猛走高的原因之一。
据报道，昆明纳入改造的382个城中村中，目前已有212个改造项目规划通过市规委会审议，已审批的城中村占总数的55.5%；启动拆迁的项目有180个。这个进度值得欣喜，城中村项目的开发有望提速。但在此前，昆明城中村改造项目报规时却经常过不了，要么是定位有问题，要么是商业配比有问题。总之，就是很难“过规”。这就造成了很多项目虽然拆迁已经完成，但就是动不了工。这是城中村改造项目难产的主因。
按理说，一旦项目拿下了，拆迁也完成了，6个月之内动工，那是行规，但在昆明，却往往因为过不了规而动不了工。既然这是问题所在，我的建议是，规划部门不妨委派相应专家提前多参与到改造项目规划之前的制定中去。这样，既可以为开发企业节省时间，也能为规划部门减少工作量。
关于商业配比问题，昆明一般对每个城中村改造项目都有确切的数据，个个都要求按照城市综合体的模式来建，表面看来这必然推动昆明商业地产在数量上的繁荣。但问题是，昆明有足够的消费购买力来消化这些处处都是能看到的商业地产体量吗？
前不久在昆明逛过一些社区商铺，关门不在少数，生意做不走的大有人在，有些商铺都成了闲置资产。可以想见，一旦382个城中村全按这种较高比例的配比来规划建设，以后将造成多少闲置的铺面而沉淀多少资金？
曾经有人做个测算，把昆明城中村这些号称要建造的这些商业体量合起来，会跟上海的商业体量差不多。这个风险，还是该提早打打预防针。当然，要真正提速昆明城中村改造项目，关键的还是规划的门槛不能一成不变，不能够守着老黄历当圣旨，那样虽然很忠诚，但却很老套，真正成了“墨守成规”。
日前，昆明市相关政府部门确定从2011年到2013年底，要完成所有城中村项目的土地整理、收储工作；完成所有城中村项目招商和安置房地块的土地出让交易，确保改造项目有序推进，启动所有城中村项目安置房及配套设施的建设，确保70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置。
时至今日，昆明城中村改造已启动三年，居住环境取得很大提升是看得见的事实。曾经的凤凰村如今真的成了“凤凰”，时光俊园把城中村改造后的天壤之别端在了昆明人的面前；滨江俊园让张官营把过去脏乱差的旧货市场印象抛进历史的垃圾桶中。
城市中改造的必然性，已无须多言。关键的问题是，三年以来，真正已上市销售建成的城中村项目，少之又少。昆明近三年大部分土地供应渠道基本都来自城中村改造，项目的进度决定昆明房源的供应，进而影响到昆明房价的走向。因而，昆明楼市所面临的问题是，新盘经常出现断供景象。这也是为什么这几年昆明房价一路迅猛走高的原因之一。
据报道，昆明纳入改造的382个城中村中，目前已有212个改造项目规划通过市规委会审议，已审批的城中村占总数的55.5%；启动拆迁的项目有180个。这个进度值得欣喜，城中村项目的开发有望提速。但在此前，昆明城中村改造项目报规时却经常过不了，要么是定位有问题，要么是商业配比有问题。总之，就是很难“过规”。这就造成了很多项目虽然拆迁已经完成，但就是动不了工。这是城中村改造项目难产的主因。
按理说，一旦项目拿下了，拆迁也完成了，6个月之内动工，那是行规，但在昆明，却往往因为过不了规而动不了工。既然这是问题所在，我的建议是，规划部门不妨委派相应专家提前多参与到改造项目规划之前的制定中去。这样，既可以为开发企业节省时间，也能为规划部门减少工作量。
关于商业配比问题，昆明一般对每个城中村改造项目都有确切的数据，个个都要求按照城市综合体的模式来建，表面看来这必然推动昆明商业地产在数量上的繁荣。但问题是，昆明有足够的消费购买力来消化这些处处都是能看到的商业地产体量吗？
前不久在昆明逛过一些社区商铺，关门不在少数，生意做不走的大有人在，有些商铺都成了闲置资产。可以想见，一旦382个城中村全按这种较高比例的配比来规划建设，以后将造成多少闲置的铺面而沉淀多少资金？
曾经有人做个测算，把昆明城中村这些号称要建造的这些商业体量合起来，会跟上海的商业体量差不多。这个风险，还是该提早打打预防针。当然，要真正提速昆明城中村改造项目，关键的还是规划的门槛不能一成不变，不能够守着老黄历当圣旨，那样虽然很忠诚，但却很老套，真正成了“墨守成规”。
