今后，北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。日前，北京首个“限地价竞房价”的地块——门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市(8月5日《新京报》)。
在北京之前，去年10月深圳首宗“限地价竞房价”地块就已经出让，随后，许多地方在“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、限定配建保障性住房建设面积、综合评标制等方面进行探索。显然，这种“限地价竞房价”的探索有两大利好：一方面有利于控制地价，另一方面有利于调控房价。
更重要的意义在于，“限地价竞房价”改变了各地惯用的“价高者得”的土地出让方式，改革和完善了土地“招拍挂”出让制度，有望改变地方政府对土地财政的依赖。可以说，中国房价要想回归到温总理所说的合理水平，除了货币、税收政策之外，就是改革土地出让方式。
中国房价、地价之所以高得让人恐惧，原因之一就在于“价高者得”的土地出让方式这几年处于主导地位，直接拉高了地价、房价。全国土地出让金总额连年刷新纪录，就在于地方政府喜欢以“价高者得”的方式出让土地。现在，“限地价竞房价”的出让方式有望成为房价下行的推手。
所谓“限地价竞房价”，就是说把政府的土地收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新方式下，政府限定死了较低的地价，可以完全将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，可达到抑制房价过快上涨的目的。
笔者以为，“限地价竞房价”理应取代“价高者得”，成为土地出让的主导模式，作为土地出让改革的主流方向。因为，这种出让模式一旦主导土地市场，可改变住房供应结构，增加大量低价商品房供应，让低价商品房成为楼市主导产品，切实减轻购房者负担，同时，也能减轻政府保障房建设负担。
遗憾的是，“限地价竞房价”几年前就提出来了，但参与试点的城市其实并不多，有的城市即便参与试点，也仅仅是拿出一两块地进行试点，不见大范围试点和推广。其实，“限地价竞房价”试点不需要谨小慎微，完全可以大胆扩大范围，拿出更多地块来试点。
“限地价竞房价”试点之所以谨小慎微，一方面是因为处于摸索阶段，可以理解。但另一方面，这种土地出让方式影响了地方政府土地收益，所以地方政府不太积极，因为我们的财税体制改革还不到位，地方政府对土地财政依赖很大，地方政府显然不会自己去减少自己的土地收入。
因此，笔者认为推行“限地价竞房价”有三大挑战：一是土地财政；二是建筑质量；三是事先限定好的地价和将来的最高限价是否合理。尤其是，当开发商因为竞房价而压低利润后，就会千方百计节省建设成本，存在质量隐忧。尽管监管者表示，无论是哪种类型的住房，都必须执行同样的质量规范标准，建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收，但保障房质量问题频出，让人对“限地价竞房价”产生的低价房的质量有所担心。
总之，要尽快重新确定土地出让方式，把“限地价竞房价”作为主导模式，并降低“价高者得”这种土地出让方式的比例，让“限地价竞房价”成为调控房价的一柄利剑。而要想让“限地价竞房价”成为主导模式，不能凭着地方政府的一时热情，需要制度化、规范化、长期化。(冯海宁)
