深圳二手房价下半年会跌15%？(2)

　　租金回报下降难抵月供

　　租赁市场的活跃，极大的影响着二手房楼市的形式。七八月正值暑期，来深的大学生成为求租的主力，租房需求旺盛也造成了市场的活跃。租赁需求的旺盛对于二手房的业主来说是一大利好。对于不太缺钱的二手房业主来说，尽可以通过出租来减轻资金方面的压力。

　　然而，目前虽然租房的需求旺盛，但是纵观全年的租金回报率，除了政策之外，今年已经经过了三次加息。“包括最近很多首次置业或二次客户的置业，都是基准利率上调，这无疑会降低一部分客户的租金回报率，原本有一些资金想投入房地产的，但因为交易成本和利息上涨，租金虽然也上涨，但已跟不上交易成本和经济成本了，所以部分客户慢慢离开这个市场。”

　　李耀智分析认为，二手房的租金回报率降低，业主以投资为目的出租已经难以抵消月供。交易成本升高了，房价升幅也不一定能抵消成本，这就会影响到它的投机功能。

　　二手房价格或震荡下行

　　楼市僵局之下，房价并没有太多松动。但对刚需购房者来说，下半年的楼价走势是他们最关注的话题。

　　经过此前的政策调控，成交量的冷清一度使得众多中小型地产代理公司陆续关门。下半年房价如果走低，是否可能使成交量回升，这也成为中介关注的焦点。

　　在发布会上，李耀智大胆预测，下半年的二手房会下跌15%。他表示，自从深圳推出加强版限价令后，部分新房以明显低于市场价推出，引发购房者热捧，并导致部分区域一二手房价格倒挂，冲击了二手房交易市场；而雪上加霜的是，二手房新政则让买卖双方的成本剧增，导致近几周二手房交易近乎停滞；在宏观调控力度不放松的前提下，未来深圳二手房价格将震荡下行，预计今年会下降15%。

　　相比之下，肖小平对后市比较乐观。肖小平认为，CPI居高不下，通胀压力持续增大，手上有闲余资金的深圳市民，几乎都把买房作为资金保值的首选。在“按评估价征税”、加息等措施的影响下，交易成本虽然上升了，可是升幅赶不上CPI的涨幅，权衡之下，估计大部分购买需求依然会在下半年释放。

　　价格方面，肖小平认为，在一系列调控政策的影响下，购买需求有所萎缩，放盘业主心态开始弱化，部分楼盘的放盘价出现下调，议价空间也逐步放大。不过，限购令、限贷令的长期执行，也会令不少放盘业主保持惜售心态，因此，年底总体成交均价出现大幅下调的可能性不大。

　　记者 苏妮