新房二手房成交量均大幅下跌
毋庸置疑在限贷、限购、限价的多轮房地产市场调控中，深圳楼市已进入下行通道。根据多家中介统计的深圳8月楼市成交数据显示，深圳一二手住宅成交量都呈现大幅下跌，而在价格方面，以188个样本楼盘作为标本的二手房房价，也呈现连续第三个月的跌势，且下降幅度有逐步扩大的趋势。中原地产认为，深圳楼市已经走入下行通道。
根据美联物业的统计，2011年8月住宅新增预售楼盘3个，共计713套，环比下跌81.12%，供应量跌至3月以来最低。美联物业全国研究中心主任徐枫表示，新增供应的减少主要是受到大运会的影响。
8月深圳一手住宅市场共成交2446套，环比跌36.27%；成交面积19.86万平方米，环比7月跌幅达41.28%；成交价格为20377元/平方米，与7月份相比跌2.69%。分区看，宝安区和龙岗区依然是成交主力，共成交1799套，占全市成交总量的73.55%；福田区8月有新盘入市，致使成交量上涨明显。
从二手住宅市场来看，8月深圳成交二手房1391套，下跌72.38%，二手房成交套数已跌至历史低点；成交面积11.57万平方米，下跌75.73%。分区看，深圳市各区成交量均出现大幅下跌，跌幅超过六成，其中跌幅最大的为宝安区。成交量的大幅下跌主要受评估价过户实施的影响。此外租金方面，据美联统计，8月份深圳全市租金价格为44.78元/平方米，环比跌1.91%。租金回报率为2.89%，跌2.36%。
中原地产二级市场常务副总玉家雄表示，一方面，随着政策的持续加紧，8月市场延续上月以来的低迷状况，观望情绪未见明显减弱；另一方面，受到大运深圳假期的影响，8月成交量降幅超7成。而六区当中宝安降幅最大达八成，主要受到近期区域内一手限价楼盘入市的影响，部分客户流失。
47个成交样本楼盘价格环比下跌
而抛开成交结构对于成交价格的影响，具体楼盘的价格是否也进入下行通道？
根据中原地产的统计，8月深圳市六区188个样本楼盘成交均价为20221元/平方米，环比下跌了1.70%，同比上涨了8.23%，这已是样本楼盘第三个月成交价格环比下跌。中原地产认为，这显示二手房的价格继续下跌，楼市已经走入下行通道。
据统计，在这188个样本楼盘中，8月成交的楼盘仅有73个，比7月虽然有所增加，但成交楼盘的占比仍低于40%。其中，26个成交样本楼盘价格相比上月出现上涨：涨幅大于10%的楼盘占1%；涨幅在5%—10%之间的楼盘占11%；涨幅在0—5%之间的样板楼盘占23%。相应的，8月有47个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的楼盘占3%；跌幅在-10%—-5%之间的样本楼盘占23%；跌幅在-5%—0%之间的样本楼盘占38%。总体来看，本月成交的样本楼盘中，价格上涨的楼盘比例减少，且涨幅收窄，而价格下跌的幅度却在拉大。
“全市各区样本楼盘的成交价格都在下降”，中原地产统计显示，相对于7月，全市六区下降的幅度都加大：罗湖下降了1.6%，福田下降了1.5%，南山下降了2.2%，盐田下降了2.2%，宝安下降了1.2%，龙岗下降了1.8%。
二手房价格将全面松动
“整个8月二手房成交跌入冰点，周成交量连续呈低迷态势。”玉家雄表示，目前深圳房地产市场观望氛围浓厚，一手房的实质性降价，使二手房市场产生一定的溢出效应，分化了部分有效需求；此外，目前市场上增值、保值预期和保障需求、发展需求、投资渠道匮乏等依然大量存在，而业主开始形成比较理性的市场预期，部分业主惜售的心理也影响了市场有效供应。
记者了解到，8月随着政策效应的进一步显现，成交陷入冰点。二手房成交按评估价征税之后，二手房市场急转直下，大运期间，看房者减少，成交持续低位徘徊，大运结束后，传统的“金九银十”消费规律将发挥一定的作用。
玉家雄透露，目前大部分开发商已经做好准备，将在下半年集中推盘，为尽快回笼资金，降价促销、以量换价将成为常态，这样，一手市场将会对二手市场产生巨大的挤压效应，而大部分置业者仍执着于观望后市，后市二手成交难有提升的可能。
玉家雄认为，8月深圳楼市成交均价继续下跌，价格出现全面松动，加上近两个月的全球经济下滑，国内持续走高的CPI涨幅，使市场陷入持续僵持状态，但房地产调控政策方向已经明朗，年内调控只紧不松，价格下行的态势已经显现，后市报价下调的房源比重将大幅增加，二手房价格也将全面松动。
记者 曲广宁
