一线城市房价开始“雪崩”？

　　在传统的楼市销售旺季——“金九银十”到来之际，如果你看到这样一组数据，一定会大吃一惊：“金九银十”第一周，北京普通商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比之前一周23730元/平方米的成交均价，缩水2954元，下降幅度达12.4%。而9月初，位于杭州下沙一项目以千人团购方式，将售价每平方米下调4000元；与其相隔不远的世茂首府项目也不甘示弱，9月3日以8500元/平方米的价格入市，比此前一日降幅超过26%。

　　前后相隔仅一周北京房价降幅达12.4%；前后相隔仅一日，杭州世茂首府项目降幅便超过26%。难道一线城市房价进入“金九”，非但没有迎来“开门红”，反而遭遇了“雪崩式”下跌？

　　当然没有。如果你明白北京房价的下跌是“成交均价”这一原本就遭人诟病的数据误导，因为下跌的成果来自五环外项目及开发商降价推盘等因素的贡献，你就会知道，剔除边缘地带那些类似“垃圾股”跟风上涨后的价格暴跌，北京中心城区房价其实没怎么降，随便到三环、二环内的楼盘问问，你就会得出这个结论。同样，杭州房价的下跌也只是体现在“下沙一项目”或者“世茂首府项目”，以这两个项目的房价下跌来描述整个杭州房价的变动趋势，显然会误人误己。

　　一线城市房价出现局部松动，这是不争的事实。这个松动，其实也是成交量持续萎缩后楼市走向变盘的一个重要信号。换言之，在成交量一直难以放大的僵局下，日趋紧张的资金面让开发商不得不把握住“金九银十”这个难得的去库存机会，通过房价调整来换取成交量，以便在年底前快速回笼资金。因为，很多房地产企业都要靠下半年的销售冲业绩，“金九银十”的销售状况将奠定全年销售业绩的基调。

　　只是，开发商的想法是一回事，市场的表现又是另一回事。中国指数研究院日前发布的数据显示，在“金九”第一周被监测的35个城市中，14个城市楼市成交量同比下降，10个城市成交量跌幅在30%以上。重点城市中，仅武汉和天津同比上涨，其余城市成交量同比下跌约30%。一线城市中，不仅北京商品房及二手房的成交量依然低迷，而且上周被监测的35个城市中，杭州(不含萧山、余杭)成交量同比跌幅最大，达55.99%。

　　房价的松动并没有带来预期的成交放量，开发商还会继续大幅降价以对接需求吗？有两个信息表明，期待一线城市房价大跌仍是一厢情愿：一是，二三线城市楼市的调控陷入拉锯战，房地产开发商从限购政策执行的艰难中看到了支撑房价上涨的曙光，因为很多开发商的利润增长点，除了商业地产，便是二三线城市的项目。而二三线城市的地方政府受制于土地财政等问题，都不愿加入限购行列。这使得开发商在商业地产政策不变的情况下，只需依托二三线城市的销售，就可以安然度过楼市寒冬。二是传闻差别准备金本月15日到期后不再延续，虽然未经证实，但传闻本身已经足以让开发商对资金面放松心怀憧憬。如果消息被证实，则开发商信心会大受鼓舞，一线城市房价将会继续保持坚挺。此外，人们普遍预计，只要房价小幅下跌，就足以改变目前的僵局，让持续萎缩的成交量快速放大。可资佐证的是，作为国内住宅开发龙头的万科，其8月份的销售面积同比上升而销售金额同比下降的情形，已足以表明，万科8月份仅仅依靠整体销售均价较去年同期有所降低，销售便出现了明显改观。虽然目前一线城市的成交依然低迷，但“刚需”同样在房价小幅下降后难抵诱惑。

　　其实，楼市调控政策从来都是抑制房价过快上涨，而非让房价出现猛烈下跌。正因为大跌本非政策调控真正目的，因此，楼市出现少数项目价格跳水并不能代表整个一线城市的楼市出现全面崩盘。相反，人们倒是应当对一线城市房价“暴跌”的误导性数据保持清醒：不要以为一两个项目的降价，便表明楼市调控已经大功告成，事实上，只要调控政策稍一放松，楼市仍会随时出现报复性上涨。 作者： 徐绍峰