专业人士解读南京房地产企业相关税收政策(2)

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条以及《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函[2004]938号)第三条规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积”、“纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。”规定，对于房地产开发公司清算后再转让房地产的，需按月进行土地增值税申报。

　　房地产开发过程中

　　勿忘缴纳印花税

　　房地产企业在房产开发经营过程中涉及缴纳印花税的主要包括取得土地、设计施工以及最后的房产销售三个环节。

　　房地产企业在取得土地环节签订的土地使用权出让合同或土地使用权转让合同属于印花税“产权转移书据”税目征收范围，应按所载金额万分之五计算缴纳印花税。

　　房地产企业在开发项目的设计施工环节主要会涉及项目勘察、设计时所使用的“建设工程勘察设计合同”、工程施工时所使用的“建筑安装工程承包合同”以及向银行借款所签订的“借款合同”。其中，建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五缴纳印花税；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三缴纳印花税；借款合同是特指银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五缴纳印花税。

　　房地产企业在房产销售时签订的商品房销售合同属于印花税“产权转移数据”税目征收范围，按所载金额万分之五贴花。