民间资本告别炒房时代 银根危机开发商闹"钱荒"(3)

　　开发商进入钱荒时代

　　银根危机

　　高和投资分析认为，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上是以银行贷款为主，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。这是因为我国房地产开发曾过度利用银行贷款，把风险转嫁到银行和购房者头上。

　　熟悉房地产开发的一位人士向记者透露，现行房地产开发融资制度最大问题在于风险和收益不对称。购房者与开发商签订预售合同后，需付清首付款并向银行申请按揭贷款交给开发商，在这个过程中，开发商在未交房时，已全部回款，债务则全部由购房者承担。而土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金，风险转移并积聚到银行上。

　　信托受阻

　　近两年，房地产信托得到了比较快的发展。来自高通智库的数据称，截至今年5月末，房地产信托规模共计5587.66亿元，占全部信托产品筹资规模的45.11%。不过随着楼市调控的深入，房地产信托正在被缩紧。

　　据中国证券报日前报道，有关部门此前对20多家信托公司进行了“窗口指导”：对房地产信托余额较大的信托公司，要求规模实现稳中有降；对房地产信托新增规模较大的信托公司，要求把握好节奏，严格控制增速。另有消息称，10家信托公司被监管部门约谈，要求暂停房地产信托业务。

　　让房地产信托遭到最致命打击的是信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定，信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100%等。而融资类房地产信托业务的风险系数高，很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足，不得不主动压缩房地产业务。

　　信托公司2010年年报显示，全行业净资本规模最大的信托公司平安信托净资本即将告急；全行业信托业务收入最多的信托公司中融信托面临至少16亿元的净资本缺口。

　　实际上，房地产信托的融资规模已经开始下降，收益率却在上升，这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。据用益信托工作室统计，8月8日至14日，一周内成立21款房地产信托计划，募集资金33.99亿元，占成立总规模的45.55%。但每款房地产信托产品的平均规模为1.62亿元，较上周的2.62亿元大幅下降。

　　上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元，收益率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元，收益率已经上升到10.38%。照此计算，一旦房地产信托陷入停滞，房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。(记者 陈静思)