在连日的调查中，有知情人士向羊城晚报记者爆料称，民间高息借贷成为不少小产权房开发商“融资”的主要渠道。
不借“贵利”难起楼
“广州市白云区的石井、太和一带的小产权房，很多是靠从投资公司借钱发展起来的。”知情人士说。
“这几年水泥、钢材样样涨价，建这样一幢房子，包工包料每平方米至少要1000元，这个老板怕有上千万元的资产。”16日，广州白云区大源村，在小店买水的泥水匠董师傅指着不远处的小产权房向记者感叹。
从地铁三号线同和站到大源村不到10分钟的车程中，记者发现路旁的小产权房比比皆是。知情人透露，除了建筑成本外，小产权房一般还需要数额不菲的项目拆迁、申报、相关部门查违费以及公关费、村委配合费等，保守估计，建一栋占地500平方米、10层高的小产权房，没有700万元以上的投入根本“扛不住”。
这么多钱哪里来？大源村农贸市场一家士多店的女老板撇撇嘴：“借钱咯！”“怎么借啊？”记者问。女老板打量一下记者，不肯再多说。
据广州地产中介满堂红统计，目前广州市宅基地房有10万-12万套，主要分布在白云、番禺、海珠、天河、黄埔等区。由于这类房产没有产权证，所以从银行贷款毫无可能。
“民间借贷是他们借钱的重要渠道。关系很熟的话，月息可以谈到两三个点，一般行情是月息四五个点。”一家投资公司的法律顾问邓先生告诉记者，小产权房一般采用“集体集资”和民间借贷两种形式融资。前者主要是发动十个八个“老乡”，每人出点“份子钱”，而后者就是通常所说的“贵利”。大部分小产权房发展商起步期由于资金需求量巨大，往往逃不脱“贵利”这条路。“根据楼盘大小、自有资金多少，借钱额度从400万元到两三千万元不等。”熟悉投资公司运作的邓先生说。
周先生2008年在广州大道北斯文井村通过赠与的方式买了一块地皮，找了三四个合伙人，总共投资200多万元。“但如果拿到大的地皮，光靠合伙人集资肯定不行，得找其它的门道。”周先生欲言又止。
小产权房真能从投资公司圈到钱？记者拨通了一家投资公司的电话，称有一块宅基地项目需要资金开发周转。“没问题，我们以前也做过这类项目，但由另外一个经理负责”。不久，一位周姓经理拨通了记者电话，一番盘问后，周经理突然反口，称这样的业务接不了。不过，这家公司打出的“提供巨额房产融资”的广告语似乎给人无限遐想。
银行今年“手”太紧
以月息4个点的“市价”计算，假设小产权房发展商借款1000万元，一个月的利息就要40万元。“没办法喽！没有产权证，你试试向银行借款？肯定借不到！”邓先生双手一摊，“所以小产权房售价普遍只有两三千元一平方米，不仅仅是因为没有产权证，更重要的是资金回笼压力大。”
佛山一位不愿透露姓名的业内人士说，小型房企也是当地民间资本眼中的大客。从贷款年限来看，主要分短期和长期，类型有合股、有抵押、无抵押借贷等多种形式，“有物业抵押的话，最受欢迎。抵押比例一般50%左右，也就是说抵押1000万元的房产，可以借500万元”。
类似的情况同样出现在深圳。“深圳龙岗某村综合大楼就是以村委会名义发售的小产权房喽，使用期70年。”深圳龙岗一位知情者说，“两块地皮，一块4000平方米左右，一块3000平方米左右，启动资金2000万元，计划总投资超过1亿元。建成后，投资方与村委会按八二分成。”这位知情者称，为了借钱，这个项目还专门在网上发布了融资借贷信息。
在开平做生意的曾先生也告诉记者，今年当地的房价普遍达到每平方米4000元，比去年略微上涨。曾先生发现，小发展商成了民间融资的主力：“发展商普遍缺钱，而且他们利润高，算一算，就算借了贵利，也可以撑过去。”
“小发展商今年想从银行拿到钱基本没有可能。”工商银行广东省分行一位熟悉信贷业务的内部人士向记者透露，这似乎再度从侧面印证了上述说法。
该人士称，工行今年在省内的房地产贷款余额处于负增长，对省内房地产项目的贷款总体是在压缩。“除非有特别好的项目，否则即使是大发展商也不可能拿到贷款，小发展商更别想沾边”。今年工行在广东省的贷款额度主要放在了小企业和个人业务两大块。以广州为例，工行年内在广州的贷款额度只有200多亿元。但小企业和个人业务的贷款额度已经各占约100亿元，“小发展商哪里还有份呢？”
投资公司“扮纯情”
投资公司怎么敢向小产权房开发商放贷呢？万一楼盘烂尾，投资公司岂不是“渣”都没得捞？
邓先生介绍说，小产权房开发商一般会与村里签有土地使用协议或土地租赁协议。开发商将这份协议抵押给投资公司，投资公司一般还会参股楼盘。此外，为控制风险，投资公司一般会要求小产权房开发商借款时提供担保人。这样一旦实际借款人真的“走佬”，投资公司还有机会揪住担保人。
难道就没有出现“烂账”的时候？“有！但即使查看法院卷宗，你可能也很难发现投资公司的影子。”邓先生揭开内情。“按照法律规定，投资公司怎么可以放贷呢？”邓先生说，但在实际操作中，投资公司在与小产权开发商谈妥条件后，往往由旗下公司员工出面，以个人名义签订合同。“这样即便发生问题，也只是单纯的民事纠纷，投资公司不负任何责任。”邓先生说，正因为这样，诉诸法院的民间借贷高额利息的纠纷案中，鲜见投资公司的面孔，而是表现为大量的个人与个人间的民间纠纷。“真正的大老板是藏在幕后的，只要他没出事，一切都可以操控。”邓先生称。(记者 李青)
