限购应该限什么

　　限购是把双刃剑。到目前为止，限购政策已出台一年半。新“国八条”之后，全国有42个城市限购，包括直辖市、省会城市和部分房价上涨速度过快的计划单列市。

　　在今年的7月12日，国务院常务会议再次要求“房价过快上涨的二三线城市也要限购”，根据住建部给出的二三线城市限购的5项建议标准，全国至少还有20-30个城市要出台限购政策。

　　往后还会不会有更多的城市被限购令约束房价，目前还无法判断。但由此带来的预期却让人隐隐有些担忧———随着二三线城市限购的风声越来越盛，人们开始担忧限购范围会否继续扩大，因三四线城市的房价也开始上涨了。

　　和北京上海等大城市不同，三四线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始和上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市在今年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小。如果由于限购带来三四线城市房价上涨，恐怕是政策出台部门不愿意看到的。

　　数据显示，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市。21世纪不动产报告显示，上半年53个有新增土地供应的三四线城市，累计推出经营性用地较去年同期减少15.9%；累计成交地块却较去年同期增加14.4%。

　　房企已经看到了三四线城市的未来前景，以房地产龙头企业万科为例，2010年，万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市。今年上半年，万科新进芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，进入城市数达到50个，新增权益土地面积222万平方米，权益建筑面积423万平方米，总储备达到3585万平方米，可供未来2-3年开发。

　　从宏观层面看，四五线城市，尤其是中小乡镇的建设直接影响到城镇化发展，而中小城镇发展是未来中国经济持续发展的动力之一。

　　按照官方说法，到2010年底，我国城镇化率已达49.68%，比“十五”末提高6.68个百分点。但经济学家许小年则认为这个数字并不准确，这是按照城镇人口除以总人口计算出来的。实际城镇人口统计中凡是居住6个月以上都是城市人口，其实居住6个月以上包括大量农民工，农民工虽然住在城里，但是他的消费行为根本不是城镇的，他的消费行为还是农村的，生活方式还是介于农村和城市之间，基本上是农村的。如果把这部分人口剔除掉，我们城镇化水平会更低一些。

　　如果农民工没法在城镇里买房，会缺失对城市的归属感。解决不好居住问题，农民工就不敢消费，难以认同和融入城市，最终还是可能会回到农村。这一趋势已经从近年来出现的珠三角招工荒和农民工返乡热潮中开始初露端倪。

　　在城镇化的进程中，四五线城市承担着缓解特大城市中心城区压力的任务，不光要强化中小城市产业功能，还要增强小城镇公共服务和居住功能，最终推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。经过多年发展，中国大城市已经赶上甚至超过国外一些大城市的水平，但在中小城镇，中外的差距仍然很大，中国中小城市发展仍具极大潜力。对三四线城市的商品房限购政策，需要三思而后行。(赵晶)