商业地产“阶段性顶部”隐现

　　近日，黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展，这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。作为全球最大的私募股权基金，黑石集团此举被业界视为看空国内商业地产的标志性事件；而经历过一波售价上涨之后，国内部分城市商业地产的“估值洼地”已被填平，随着回报率的降低，商业地产的“阶段性顶部”也已开始隐现。

　　住宅市场调控展开后，很多避险资金相继进入商业地产领域，而许多房企也纷纷转投商业地产，这就使得国内一二线城市商业地产投资和价格的增幅高出住宅市场约5-10个百分点。其中，商铺、写字楼、零售商业等商业物业的涨幅尤高。今年以来，在北京、上海等城市，商业物业的售价平均涨幅超过30%，租金上涨约20%，租售比呈扩大趋势。

　　另据中国证券报记者的不完全统计，去年以来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。

　　有行业专家指出，今年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，租金回报率下降，部分城市的项目甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。目前，上海、广州等一线城市的人均商业地产面积已经超过世界发达国家的人均1.2平方米，上海甚至超过了人均2平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链可能面临断裂，进而引起一连串的连锁反应。

　　随着货币信贷的持续收紧，进入商业地产的资金也开始出现外流的趋势。不久前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋百货被迫撤出北京市场。而全国城市地价动态监测系统更是提出，在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得关注。

　　商业地产的快速升温预示其风险在不断加大，近期有消息称，监管部门对商业地产的调控正在酝酿。银监会日前下发通知，要求进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房。8月23日，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，此举意味着，上海各大银行将停止对商业用房期房放贷。

　　目前热度很高的商业房地产存在较大的不确定性。业内人士指出，现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，导致竞争和泡沫的增加。未来5-10年，商业地产市场内的问题将陆续出现。(记者 林喆)