昨天下午，一起围绕广告收入引发的业委会与物业的纠纷在朝阳法院开庭，将小区公共收益的问题拽入我们的视线：观湖嘉园小区业委会起诉北京戴德梁行物业管理有限公司，要求其支付公共区域广告收入38万余元。
您了解小区广告收入的归属和去向吗？根据规定，小区公共区域内的广告收益应归业主所有。记者调查发现，很多小区业主虽对物业“霸占”小区广告收益的做法不满，但并不清楚法律对这个问题是如何规定的，像观湖嘉园小区这样有业委会，并能提起诉讼的小区就更少了。
庭审
物业承认该归业主所有
位于朝阳区东四环的观湖嘉园小区是一个高档社区。2008年该小区成立了业主委员会，并于2010年通过公开招投标，选聘了新的物业公司。就在新老物业交接过程中，引发了一系列纠纷，其中一项就涉及小区广告收益的问题。
昨天下午，观湖嘉园小区业委会诉北京戴德梁行物业管理有限公司，要求其支付公共区域广告收入38万余元一案在朝阳法院开庭。该小区业主告诉记者，在小区电梯间和地库出入口都可看到广告的植入。
业委会的代理律师毕文强表示，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，全体业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。物业公司利用小区共有部分取得的收益，应属小区业主所有，这一点是毋庸置疑的。
昨天，被告戴德梁行物管公司的代理人在庭上也承认，小区的广告收入应归全体业主。但该公司表示，他们除了每月收取固定的薪酬外，小区公共区域所有的收益部分都进了专设的物业管理账户中，包括广告费的收入，被用于物业管理和支出。物业公司“没拿一分不该拿的钱”。至于详细的收支情况，他们需经财务结算后提交法庭。本案将择日再开庭审理。
调查
我们什么都不知道
商业广告这些年悄悄植入居民小区，如今已是随处可见。
就拿记者所住的丰台某小区为例，小区的两个出入口各设置了一个电子显示屏，除了滚动播出每天的天气预报、车牌限号等提示服务外，最重要的一项内容恐怕就是广告了。小区内每个单元都有两部电梯，每部电梯内三面挂着平面广告，广告内容也是经常更换。电梯间内还有一块液晶显示的广告屏。
记者入住已有3年，这些广告收入的情况、去向，却从未见物业公司有过公示。
提起这个话茬，很多业主也多是这个反应：“小区里广告到处见，但广告费到底有多少，都花在了什么地方，我们什么也不知道。”也有业主表示，自己压根就没留意过小区广告收入的问题。
探讨
公共收益如何收归业主？
按照物权法的相关规定，小区广告收益属小区业主所有。那是不是意味着物业公司有权直接将它冲抵物业费，用于物业管理支出？
毕文强律师指出，根据建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定，除业主大会另有决定外，利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
“物业公司拿这笔收入直接冲抵物业费的做法是有问题的，虽然现实中也有很多物业公司在这么做。”毕文强律师说，如果物业费有欠缴，物业公司应当向业主追偿，而不应拿公共收益来冲抵，这是两个不同的法律概念。
著名房地产律师秦兵则认为，小区公共收益最合理的使用应当是先用来冲抵物业费，具体体现到业主身上就是减免物业费，剩余一部分用于公共维修资金，最后还有盈余则应按面积对业主进行现金返利。但根本上，公共收益的使用必须经全体业主的同意。
呼吁
想要维权先要成立业委会
秦兵律师告诉记者，除了广告收入外，停车费收入、公共区域的出租收入以及公共垃圾变卖后所得，都可以产生公共收益。还有一些商家到小区内进行场地营销，某些高档小区提供草坪做室外婚礼，也都会产生收益，加起来这会是一笔十分可观的数字。
“现实情况是，这笔收入大部分都被物业公司私吞了，业主根本拿不到。”秦兵律师告诉记者，业主要想对这笔可观的收入享有权利，前提是必须成立业主委员会。“为什么我们说业委会是值钱的，社区民主是有价值的，从这笔钱上就可以看出来。”但现状是全北京现有小区6000余个，真正成立起业委会的不及15%。
对于很多小区的业主怠于行使自己权利的现状，秦兵律师表示：“没办法，命运都是自己选择的。”他说，权利不是免费的，要想获取权利，就要支付相应的兑价和成本。“如果业主们不愿意推选业委会，也不愿意给业委会支付薪水，就只能任由物业公司蚕食业主的权利，最终损失的是业主自己。”(记者 张蕾)
