商业地产“大战”风险不容忽视
限购背景下大大小小的房企纷纷涌向商业地产“淘金”。“招保万金”四大龙头房企公布２０１１年发展规划及行业展望显示，谨慎扩张土地储备，转战商业地产是其战略选择之一。比如，以前坚持纯住宅开发的金地集团提出以“住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的战略构想，向复合型房地产企业转型。
张月认为，银行、信托、企业债券等融资渠道收紧，促使房企在资金紧缺的情况下，更注重在售项目的资金回笼。和住宅市场成交低迷相比，今年商业地产成交呈现逆市上涨趋势，极有可能成为限购下众多房企的“救命稻草”。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为，住宅市场“遭遇”限购、实业回报利润趋低，在投资渠道较少的情况下，大量投资客开始炒作不限购的商业地产。
张月等专家认为，商业地产趋热其间风险却不容忽视。政策调控很可能进一步向商业地产转移。
８月末，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。在７月份银监会２０１１年年中工作会议上，银监会主席刘明康表示要加强对商业地产等非住房类贷款的监测。张月认为，商业地产高涨行情即将触犯调控临界，进军商业地产的房企必须同时做好应对政策调控的准备。
除此之外，还必须看到商业地产存量泡沫化已经比较严重。根据链家地产市场研究部的统计，北京目前库存可售商业地产面积为９６８万平方米，较年初仅减少了３０万平方米。陈宝存说，商业地产目前处在供过于求的状态，与住宅不同的是，商业地产没有刚性需求这一说，都是投资需求。“现在这个价格多半都是炒起来的，北京的商业地产已经出现了卖不动的迹象，如果开发商还是一拥而上只会导致更多的资金套牢在里面。”
罗思源认为，持有型商业经营资金回收周期较长，中小房企往往会向销售型商业地产领域转变，向短线投资经营转变。“这些中小房地产开发企业往往对于商业运行的投入不够，导致后期资金回笼困难，虽然有开发商包租、返租的做法，但是目前这种做法的弊端已经开始逐步显现，投资风险慢慢的表露出来。”
商业地产关键还在后期的运营
商业地产蓬勃发展的同时，人们关注的是如何让这个市场实现健康平稳发展，让开发商、投资者、政府三方都实现多赢。
“和住宅业务相比，商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业的人才，需要形成系统、高端的商业地产运作模式和专业的人力资源来管理。”张月认为，商业地产不仅开发难度要高于住宅地产，关键还在于后期的运营。
陈宝存认为，应当改变现在这种“先盖房子再招商”的做法，改变“建房人不懂招商，招商人不建房”的状态。由于商业地产和住宅地产面对的消费人群不一样，因此在规划的时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估，由专业的商业地产运作团队来经营，不是每个商业地产都能活。
罗思源认为，投资者在选择投资商业地产时应当综合评估价格、所处地段、开发商的实力和经营环境。他说：“商业地产所处的路段、区域非常重要，可以看到其未来价值提升的空间。与周围的配套设施、区域发展规划相适应则决定了该物业未来发展的情况。”
陈宝存还说，有的地方在商业网点的规划上也不尽合理，比如国内某二线城市规划建设１５０个城市商业综合体。“建设出的房子没人买，更没有人用，政府应当严把审批关，进行科学合理规划，在发展的重点区域内商业网点布局要有前瞻性，讲究规划决策的稳定性和持续性。”（完）
