居民房价上涨预期仍然强烈 房地产调控仍需从严

　　9月物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效。此时，房地产业再度成为调控下的“犟牛”，部分二、三线城市房价不跌反涨，居民房价上涨预期仍然强烈。分析人士认为，尽管四季度宏观调控政策很可能微调，但房地产领域仍须从严调控。

　　去年4月“国十条”出台至今，房地产行业出现不少积极变化，一线城市房价已停止上涨，保障性安居工程建设开工顺利。但房地产领域在老问题未能解决的同时，又出现一些新问题，有的问题还暴露得较为明显。

　　首先，二、三线城市成为房价上涨新推手。国家统计局数据显示，70个大中城市中，8月新建商品住宅环比上涨的城市有24个，这些城市全部为二、三线城市。

　　其次，部分地方政府调控力度不够。尽管相关部门强调，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。但下半年以来仅有台州、衢州等少数城市出台了新的限购措施，部分城市甚至试图放松限购标准。

　　再次，居民房价上涨预期仍强烈。央行公布的三季度储户问卷调查显示，75.6%的居民认为当前房价“过高、难以接受”，为2009年以来的最高值。但有意选择“房地产投资”的居民仍占23.6%，比例位居各种投资方式的首位。这意味一旦调控政策有所松动，房价反弹可能性很大。

　　从需求上看，商品房具有明显的投资属性，房价除受到居民收入、利率等客观因素影响之外，也有波动明显、“买涨不买跌”等非理性特点，这使得房地产调控不容易产生新的量价平衡点。

　　今年以来，全国商品房销售面积同比增幅一直维持在10%左右，这主要缘于新建商品住房供应量有所增加。但多数重点城市二手房交易量则体现为同比负增长，房地产市场交易景气并未回升。对于未来楼市走势，目前看来有三种可能：首先，开发商“以价换量”，伴随房价回落，成交量随之反弹；其次，开发商“以时间换空间”，价格僵持成交低迷。在当前消费品价格普遍上涨的背景下，随着时间的推移，止涨的房价将慢慢体现出相对价格优势；再次，调控有所放松，房价反弹，购房者在涨价预期下结束观望进场。从当前宏观形势来看，第三种情形发生的可能性最低。

　　9月CPI同比上涨6.1%，连续两个月回落，10月有望继续下降。9月广义货币M2、新增信贷、进出口增速等同比指标也继续回落。在海外经济复苏慢于预期，国内经济需求过热迹象消除的背景下，分析人士认为，一些经济领域已经迎来政策适度微调的契机，如中小企业、外贸行业等，但在调控尚未完全见效之时，房地产业是目前最不可能放松的行业之一。

　　未来一段时间，限购、限贷等政策放松的可能性很小。尽管银根紧张程度或许不会继续加码，但房地产行业得到额外宽松政策的可能性并不存在。近期，北京等地传出银行主动提高首套房贷利率的消息。在此背景下，全国房价有望以震荡分化的方式小幅调整，但大幅度降价的可能性依然不大。随着保障性住房的继续建设，以及房产税等相关财税体制改革的推进，房地产业中长期改革发展措施正在继续完善。(韩晓东)