银监会提出"以房养老" 律师：70年产权不是阻碍

　　昨日媒体报道，针对全国政协“以房养老”的提案，办理部门银监会展开专项调研，表示由于我国现有的制度房屋产权70年，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回，因而“以房养老”难以推行。

　　对此有律师表示，银监会对于“70年产权”的表述不准确，且也不应以此作为“以房养老”的障碍。

　　昨天下午，北京市律师协会房地产专业委员会副主任、北京时代九和律师事务所高级合伙人王建文律师发布多篇微博，指出媒体报道中存在“不够专业”的内容，引发众多博友争论。

　　在随后接受记者采访时，王建文表示，在现行制度下，我国属于房地分离，住宅的土地使用权是70年，而地上的房屋所有权则没有期限限制，也就是除非被拆迁或成为危房，业主可永久拥有，“设计规范中的住宅设计寿命年限和财务中的不动产折旧年限，都只是一个技术标准，前者是设计师的免责底线，后者则是财务计算中的一个通用标准，但并不能因此反推地上房屋的实际寿命就是这么多年，否则就不会存在古建筑了。”因此，人们平时口头所说的“70年产权”一般指土地使用年限，但这样表述其实并不准确。

　　此外，王建文认为，70年土地使用年限并非实施“以房养老”的障碍，“《物权法》中明确规定，土地使用年限到期后，其上附着物如果是住宅，则自动续期，如果是非住宅等公建，需依照法律规定办理。”

　　至于自动续期是有偿还是无偿，《物权法》并没有具体规定，但已有可以参考的实例。“上世纪80年代，深圳开始一些房地分离的试点项目，土地使用权只有20至30年，近年来已经陆续到期。深圳的做法是，住宅部分全部无偿自动续期，非住宅部分需缴纳土地出让金有偿续期。”

　　“鉴于目前城市居民大量持有拥有住宅所有权，这已成为公民的主要财产性资产，加之税收征收成本等考虑，住宅土地使用权无偿续期在法律上应争议不大，当然这需要法律予以明确确认。”王建文认为，在中国，“以房养老”确实推行不易，主要在于保险和银行的产品设置等操作层面，“比如如何计算房屋折损、银行与客户之间风险利益的平衡、银行抵押物的实际风险、还有信贷政策时时变化，如何征得人们的信任等，都需要更深入的探讨。”

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟也认同“以房养老”不甚可行。首先是观念障碍，父母将房产等留给子女的观念依然是主流。如果将房产委托出去，老人居住养老院，子女会被周围人认为是没尽到孝道。其次是房产价格目前处于历史高位，逐渐从非理性过渡到理性，房价很可能出现波动，因而难以确定一个委托方及受委托方都认可的价格。D140

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　　以房养老

　　今年全国两会上，部分政协委员提出“以房养老”解决养老问题。“以房养老”也就是“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务直到老人百年之后的一种养老方式。其具体表现形式也是多种多样的，比如租、售出大房再租、买入小房，用房租、房款差价款养老；将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。(记者 姚丽颖)