楼市秋意正浓拐点未至

　　一石惊起千层浪。

　　在中国统计局9月房价数据公布之前，楼市再起波澜。继二套房贷利率上浮之后，首套房贷开始进入利率上浮通道。随着上周建设银行北京分行上调首套房贷利率消息引起多方关注后，媒体披露上海、广州等一线城市银行亦纷纷上调首套房利率，不少银行将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等，并表示短期内不可能下调。

　　消息一出，各路人马亦纷纷表态，抑制刚需者有之，房市拐点论有之。不少人士表示利息成本增加到30%到40%，制约了楼市购买力，使得房价有望“回归理性”。

　　笔者认为这一判断恐怕过于乐观。我们来算一笔账。按照此前银行规定，首套房贷款利率是7折，但是实际上现在几乎很少客户都能享七折优惠，这已经成为历史；按照建设银行基准利率上调1.05倍的标准，那么按照现行利率折算后，对比执行基准利率，如果贷款100万元，期限为20年，每月将多还200元有余。

　　从此可见，相信对于有志于购房的人群，无论刚需者还是投机客，对于这一成本并非不可承受。考虑当前的通货膨胀环境，现行借贷利率远低于市场化利率，能够从银行拿到房贷的利率仍属廉价资金。这意味着，对于购房者而言，比起利率上浮更为可怕的是限贷。

　　冰冻三尺非一日之寒。上调首套房利率，对于购房者是雪上加霜，对于房地产开发商而言，则难言扬汤止沸。对其而言，比起利率上浮、比起限制房贷，更为可怕是成交量下滑，这对于现金流以及信贷源的影响至关重要。

　　目前，上述迹象正在悄然出现。过去几周，主打改善型住房的杭州绿城在资本市场一落千丈即是典型范例。事实上，中国房地产业也正在进入重新洗牌阶段，中小开发商的困境，促生了大型开发商“大鱼吃小鱼”的格局——根据麦格理银行的数据，中国大型开发商在全国市场份额2010年开始有所上升，份额从9%增至12%。

　　当前房价的胶着状态，乃至开发商的困境以及房价疯长暂停，非房贷利率变动可以化解，乃是过去一年多来紧缩政策的效应体现，本质仍旧在于限购以及限贷的行政手段抑制了需求，当前楼市冷淡也只是浮华表象。从70个大中城市新建商品住宅来看，纵然环比数据存在下降，但同比数据则大不相同，7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市仅为1个，而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比则全部为上涨。

　　那么，首套房贷利率上调究竟意义几许？对于二级市场而言，这或许是一个好信号。从成本而言，作为购房者的需求方确实增加了利息成本，但是也潜在增加获得房贷的概率——这表明信贷额度紧缺的银行通过上调利率的方式，重新有动力开启房贷业务，从贷款供需角度而言，提高利率可以令银行更愿意放出房贷。

　　回头来看，房价由什么因素决定？在中国，这是近乎天问。中央政府、地方政府、开发商、刚需者、投机客等，出于各自利益，纷纷在其中扮演了微妙的角色。归根结底而言，决定房价更多在于一手房市场，在于一级市场，更在于供需关系。楼市昔日的“金九银十”正在成为过去，中国房地产市场秋意正浓，但是这并不意味着房价拐点必然来临。(费雪 财经评论员)