在北京房地产市场，很大一部分需求来自于既无力购买商品房又无资格申请限价房、经适房等城市“夹心层”以及外来人口，而19日出台的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》明确指出，将“夹心层”与外地人纳入保障范围。分析人士指出，这将给北京居高不下的房租与房价形成压力，而且随着时间的推移，其作用将日益显著。
北京市放宽保障房准入标准以实现应保尽保
通知规定，北京市公租房的准入对象包括城市中低收入的住房困难家庭、新就业职工和外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。一是廉租住房、经济适用房、限价商品住房轮候家庭。二是申请人具备本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。三是外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事能力，有稳定收入，能提供同期暂住证、住房公积金证明或社保证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。
北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，目前超过限价房标准又无力购买商品房的人群较多，主要包括新就业职工、新毕业学生等，这类群体是北京目前房屋租赁消费的主体。之所以将三口之家年收入定在10万元，一是根据房价收入比测算，家庭年收入10万元以下的，无力购房，需要公租房过渡；二是根据北京市统计局公布数据测算，2011年北京市三口之家家庭可支配收入预计为96000元；三是考虑北京市公租房租金实行市场化，在收入上不应作严格限制。
记者了解到，北京市从2009年开始大力发展公租房，并计划“十二五”期间建设收购公租房30万套以上，占公开配租配售保障房的60%以上。截至目前，全市累计落实公租房项目98个、10.3万套，年内将配租1万户以上。北京市住保办副主任邹劲松表示，北京市正在通过新建、收购、长期租赁等多方式筹集房源，以确保应保尽保。
公租房租金低于市场有利于拉低市场房租
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，对保障房而言，一个很重要的要求就是保障对象确实是应该被保障的低收入人群，相比于经济适用房和限价房动辄上百万元的收益，公租房相比市场租金差价不太大，因此其收益十分有限，而且审核较为严格，应该可以保证公租房落到真正的需求者手中。
张大伟表示，政府手中有直接可以参与市场交易的租赁房源，可以直接拉低区域租赁均价，而且公租房价格也对区域租金有直接的示范作用。另外，公租房保障对象包含了外地人群和“夹心层”，稀释了普通租赁市场的需求，自然对目前的租金形成一定的抑制作用。
据链家地产首席分析师张月介绍，在京长期工作的外地人可申请公租房的新政，将成为缓解租赁市场压力的突破口。据预测，今年租赁市场上至少70余万套的房源被外地人消化，每年几十万外地新增人口也为租赁市场带来了巨大压力。“大量外来人口进京，造成租赁需求日益膨胀，房源紧缺成为推动租金上涨的一大原因。”
但张月同时表示，虽然公租房能够缓解租赁需求，但效果以及对租金的平抑作用，并不是在短期内可以体现的。目前，很多已经获得限价房、经适房购买资格者仍在等待轮候，这类人群对公租房的需求量大，并且有可能优先配租。同时，符合公租房申请条件的外地租客规模也十分庞大。
扩大保障对象有利于引导合理的消费观念
北京市住保办副主任邹劲松表示，目前中国的住房理念有待调整和引导，很多家庭都是集中一个家庭的财富，才买上了一套房子，这样做会透支消费能力，形成较大的负担，但如果公租房规模增大了，并且将“夹心层”和外地人纳入保障范畴，就可以引导年轻人的住房消费理念。年轻人可以实现从无到有、从小到大、从租到买的住房之路，这样可以分流市场，有利于延缓各种需求涌入商品房市场。
据记者了解，得知北京市要出台公租房配租管理办法，并且扩大了保障对象，不仅原先租住房子的人群正在期待公租房，连不少原本准备买房的外地人群也在期待通过公租房实现住房梦想，决定暂时观望一段时间。
清华大学房地产研究所副所长季如进表示，将外地人、“夹心层”纳入保障对象，不仅仅是分流市场，减少了购房需求，而且一旦抑制了租金，租金水平的下降又将影响二手房市场的价格，并最终影响一手房市场。
张大伟也表示，公租房的建设对目前楼市调控肯定有比较明显的心理影响。限购抑制住了投资投机需求，公租房等保障房缓解了刚性需求，市场有更大的时间和空间期待房价回调，这将加速北京房价拐点的出现。
(记者刘德炳)
