住宅市场遇拐点 商业地产可投资

　　在全球流动性泛滥、中国转变经济增长方式以及房地产行业本身周期性调整的背景下，中国房地产调控政策趋紧，资产价格泡沫抑制将不会放松。房地产行业走势将开始分化，住宅产业面临行业拐点，商业地产供求失衡，投资价值显现。

　　持续的房地产调控政策效果开始显现：国房景气指数持续回落，9月跌至100.41，10月开始可能跌破100；房地产销售价格指数开始回落，9月为101.61；房地产开发投资完成额累计同比数据2月以来同比大幅下降，1-9月累计同比下降96.2%，显示资金在流出房地产业；8月以来土地购置面积大幅下降，1-9月累计同比仅增加7.2%。

　　在房地产调控政策趋紧背景下，住宅产业开始步入行业拐点。1998年以来，中国房地产业高增长的基础是真实需求，增长动力主要来自：住房制度改革政策导致的需求喷发效应、居民可支配收入加速增长、恩格尔系数下降后的居民消费升级、城市化的快速发展。但经过十几年的发展，住宅产业增速开始放缓，由高速增长期进入平稳增长期。

　　根据世界银行的统计分析，人均GDP超过8000美元时，住宅产业将进入平稳发展期。按照2003-2010年中国人均GDP增速测算，2015年左右中国人均GDP可能达到8000美元水平。考虑人民币升值加速因素，此时间点可能提前到来。

　　此外，人均居住面积数据也显示中国住宅产业增速将开始放缓。1998年-2002年的4年时间，中国的住房成套率(成套住房占调查总户的比重)由55%迅速提高到73.81%。国际经验显示，住房成套率接近90%左右时，继续提升的速度将显著减缓。参照1998-2002年的情况(四年提高了18个百分点)，2010年中国城镇居民住房成套率应当已经达到90%。

　　此外，保障性住房建设将对住宅市场带来较大冲击。十二五期间，国家计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍。2011、2012年每年建设1000万套，按照平均每套40平方米计算，两年将增加4亿平方米。中国目前每年新增城镇人口为1500万左右，2010年商品住宅销售面积6.3亿平方米，考虑到新增需求、折旧、拆迁等因素，中国2007—2015年住宅需求总计约为110.7亿平方米，年均增加13.84亿平方米。

　　另一方面，写字楼、商业用房市场供求开始失衡。2010年写字楼竣工面积/销售面积比值为0.93，2009年比值为1.06；2010年商业用房竣工面积/销售面积比值为1.15，2009年比值为1.25。这说明写字楼、商业用房市场现实供应趋于紧张，面临价格上升压力。对于房地产投资来说，首选将是商业地产。

　　应该说，房地产行业调控将深入和细化，并成为常态。除非有大的经济危机冲击，否则不会放松。对于投资来说，加息周期的末期是地产投资较为合适的投资机会，因此鉴于国内处于加息周期中，除非稀缺性较为突出，房地产行业整体投资时机仍需等待。(国开证券 刘振聚)