土地市场观察：满眼“底价”是否“抄底”来临

　　10月20日，即9月份以来连续推出将近3000多亩土地之后，济南市又放出4幅共计172亩的地块，土地市场关注度再次飙升。据记者了解，虽然目前商品房销售市场遇阻，但参照前期土地市场满眼的“底价成交”，一些开发商开始打算逢低吸纳，而一些大型企业也准备通过兼并房企等形式完成土地收购。难道土地“抄底”行情来临？目前市场有哪些具体表现，一时间引人热议。

　　土地市场低迷地方性房企现身国土局

　　在限购政策无放松迹象的背景下，大部分房地产企业对是否出手拿地显得相当谨慎，土地市场表现已由积极转为平淡。但与以往“高价拼抢”、“地王频出”不同的是，今年以来，济南市土地市场“扬抑交替，平稳适度”，“底价成交”成为当下的主旋律。记者在前往济南国土资源局采访时发现，一家来自潍坊的房地产企业人士，正在详细了解近期济南推出的土地信息。“企业一直想全省扩张，但迫于条件和时机不成熟迟迟未进行战略布局”，该人士表示，“如今逢低进入是我们的一次机会，所以我们来探访一下”。据了解，在这之前，来自省内日照的安泰集团已经通过招拍挂程序竞拍取得了一块土地，顺利进驻济南。

　　央企觊觎股权并购土地

　　不光是地方性房企准备逢低吸纳，还有一些大鳄级的房地产企业正着手准备通过“收购土地或者兼并企业”的形式来取得土地。一位央企背景的房地产企业营销人士告诉记者，他们进驻济南已经有一段时间，但大项目开发周期长，他们正在通过地产圈寻找目前有“熟地”，但开发资金紧张的中小房地产企业。他们意图在运作大项目的同时，通过操作一些短平快的中小项目实现开发战略平衡。

　　有业内人士分析称，持续调控已经使得不少中小房企的资金出现紧张，而出售项目股权带来的收益虽然不及销售房源，但其回款速度却是最快的，能够大大缓解房企的资金周转。因此只要调控不松动，这一趋势今后还将继续加强。据统计，8月份北京已有12家房企或地产项目发生股权转让，已超过今年前7个月北京房地产股权项目的转让的总和。

　　地块底价并不低商住搭配好看难“啃”

　　虽然底价成交主宰了整个土地市场，但是，目前土地的底价并不低，甚至提高了很多。据了解，9月份底价成交的长清某地块，每亩土地起拍价高达180多万，同比去年大幅提高，虽底价成交，但已和西客站早期成交土地价格不相上下。另据统计，今年9月份，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%，同比却上涨了12%，这表明全国土地成交单价都有明显的上涨。

　　目前，济南市推出的大幅土地大多要求捆绑竞拍，而且是商业用地与住宅用地搭配。一位济南国土资源局解释说：这是按照城市成片规模开发，统一规划要求的”。我们称之为“肥瘦搭配”。但据一位房地产开发人士介绍，这种肥瘦搭配是一种开发门槛，目前很多开发商青睐于住宅用地，而商业用地开发对企业资金和运营能力要求相当高，不是一般企业能下得了手，啃得动。他以目前正在征集土地熟化人的“段店地块”为例，其商业地块容积率达到了5.5—6，总建面积达140万方，这对开发商资金投入，后期招商，运营养护来说都将是空前的挑战。(记者 郭强)