新民晚报：圆梦热销 房企需给力

　　据同策咨询研发中心数据显示，10月第二周成交排行中除金地艺境城、长城澜溪岸城蝉联冠亚军，上海香溢花城以均价逾三万元的成绩挤入前三甲。这也意味着在逆势下，只要质价相符，而不是虚高，就能得到市场认可。想逆市热销，房企还需更给力。

　　四季度

　　市场依然“刚需为王”

　　从近期的市场供求来看，四季度市场依然“供需为王”。数据显示，10月第三周商品房供求价三线下滑，其中无配套商品住宅供应量为16.27万平方米，环比下滑9个百分点，全市共有8个住宅项目获得预售证，别墅和中心区公寓项目比例的上扬值得一提，但成交方面依然是以刚需为主导，尽管该周住宅成交量不到10万平方米，环比前一周下挫了两成，但从21604元/平方米的均价来看，比上周还低了2个百分点，可见刚需仍然是目前市场的主力。

　　据统计，9月至10月上半月拿到预售证的59个住宅项目中，53个都属于公寓盘，且大多数为满足刚需的中小户型房源。成交方面，10月上半月普通商品住宅共成交1488套，尽管成交量有所减少，但小户型成交比例依然维持在四成左右。因此，目前市场，无论是开发商还是购房者，刚需楼盘已经成为二者最重要的选择。

　　价格杠杆撬动热销热点

　　相关数据显示，截至8月15日，23家上市房企公布了中报。这23家房企2011年上半年的存货达3200多亿元人民币，同比去年的2171.95亿元增长50.6%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了12%。由此可见，房企急需释放库存压力。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，要获得热销，最直接最简单的方法就是采取价格杠杆。他认为，逼近年底，不少房企都有年度的销售业绩指标，所以那些需要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成的企业，很可能采取价格手段来触动购房者。

　　汉宇市场研究部经理付伟也表示，目前市场，有10%以上真正降价幅度的项目占到市场的10%，预计这一比例第四季度会有所增多，扩大至20%。特别是在目前市场以刚需为主力的情况下，刚需对于价格更具有敏感性。

　　但他同时表示，开发商降价有可能只是出于回笼资金之需，降价有效期短暂，由此造成第四季度热销热点的转换。

　　豪宅入市姿态发生扭转

　　据上海中原研究咨询部统计，国庆期间(10.1-10.7)豪宅市场共成交7套、0.19万平方米，与去年同期相比大幅下滑69%、54%。

　　就眼下的豪宅市场来看，不少上半年处于观望期的产品，在下半年纷纷入市，但多数项目并没有承担资金回笼重任。近期，二手豪宅议价空间的增大，使得不少高端客群拥向二手市场，对一手项目造成较大冲击，但新上市豪宅的定价策略仍显保守，尚无明确的打破交易僵局之决心。但亦不可否认，豪宅市场高昂的姿态已经扭转。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，豪宅市场金字塔尖的客群定位，使得开发企业在价格策略方面更显智慧。成交不利，价格调整是必然之举，但如何切入，考验颇大。僵局中贸然出手，并非上策，所以豪宅领域内价格的调整普遍要在观望再观望之后。对于一些老牌豪宅项目，拿地时间久远，成本低廉，更加有耐心在价格调整上采用跟随策略。豪宅价格调整会普遍做得比较隐蔽、低调。(冯燕 王嘉辰)