近日，上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸项目因大幅降价，遭遇前期业主砸售楼部要求退房事件，引发“降价潮”是否到来的讨论。在广州，任何风吹草动都已触动媒体敏感的神经，包括烂尾十多年的楼盘在二手市场低价出货，没有产权证、不能出售的村民复建房拿来放20年长租的个案，也成为“拐点已到来”的论据。
“的确，楼市已经入冬。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对羊城晚报记者说，今年四季度和明年一季度，地产业的日子不好过。“发展商资金短缺日益严重，有卖楼的压力和冲动。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，开发商将会大量倾销“物美价廉”产品。“第四季度，将是中低价格产品的促销期”。
品牌开发商割肉“抢收”
进入10月前，谁都没有想到，上海楼市会发生如此猛烈的“降价潮”。更令人想不到的是：降价名单中出现了龙湖、星河湾、绿地、中海这样的“一线开发商”的名字。
近日，绿地秋霞坊、龙湖郦城、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。如龙湖郦城，由1.8万元/平方米(毛坯房)，降为1.4万元/平方米(含2500元/平方米精装修)。10月23日下午，售楼部遭遇群情激奋的百余名前期购房者围攻。
“从市场面观察，自9月以来各地降价促销进一步增加，基本涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。个别城市出现退房现象，北京、上海包括杭州、深圳都有，降幅较大，某些个案导致闹事退房。从数据面看，70个城市房屋价格指数，10月一定会出现整体性的房价下拐。我认为房价向下跌转化的这个态势已经确立。”杨红旭说。
广州郊区盘降价躁动
在被认为楼价稳定的广州，也有躁动，先是周边一手新盘玩起“高报低开”策略，开盘价比“吹风价”要低一两千，随后，个别“胆大”的旧盘新推的项目如亚运城，新一期发售价低于前期价1成，便宜了1000元/平方米。番禺豪宅盘珊瑚湾畔盘则玩了一次“闪价”行动：新一期单位悄然开始VIP认购，开盘前可以1.4万元/平方米起的价格认购，比1.7万-1.8万元/平方米的二手价低了不少，但开盘后立即恢复到2万元/平方米。
但市区盘依然难见明显降价。倒是滨江东一个叫海天花苑的烂尾盘，小业主因开发商走佬十多年来无法办理房产证，最近作为广州解决历史遗留问题楼盘而获得办证，一个香港投资客“解套”后以1.2万-1.5万元/平方米将手中75套房源放售，低于该盘1.6万元/m2的均价，引来抢购。该香港业主1996年时购下海天花苑，其间也想出售，但因房产证未办理未能如愿。尽管该楼盘有烂尾这一特殊背景，但在“降价”语境下，仍成为“投资客低价抛售、撤资离场”的案例。
而珠江新城一处村民复建房，不能作为商品房在市场上买卖，近日，二房东把这批房源以毛坯房形式出租，但中介公司却有误导之嫌：宣传单张“50万元总价购买74平方米，单价只要6757元/平方米”，其实50万元并非售价，而是租用毛坯房20年的总租价。不过，无论如何，“6”字头已大抢眼球。
四季度楼价
或创“新低”
“房价下跌与政策松动将‘相伴而行’。”杨红旭判断，未来半年都将处于“探底”通道，期待2008年年底至2009年那轮快跌急升呈“V”形的报复性反弹，并不现实。“预计明年才有可能完成筑底，其后的复苏和反弹，预期也是慢步调的，调整周期将长于上一轮。
赵卓文分析，房地产项目要求的资金充足率为20%，发展商普遍是1块钱的本钱，做5块钱的生意。在资金成本明显上涨的2012-2013年，发展商“进退两难”。“第四季度，开发商要支付工程款、地价款、到期贷款、债务、还要发放员工薪酬奖金，压力前所未有。”在赵卓文看来，第四季度，楼市成交均价有可能创出年内“新低”。
“就广东而言，发展商仍有降价空间。”赵卓文进一步解释，目前在售项目，基本上是二、三年前，甚至更早前所获土地资源发展起来的。过去5年，广东经营性地价有3-4倍的上升。发展商目前在售项目普遍利润率在30%-50%以上，楼价下调10%-30%，还未触及成本。当前基本上属于“让利促销”，还未到“割肉销售”，仍有降价空间。
赵卓文认为，从成交结构来看，第四季度也具备了创新低的条件。以广州为例，目前超过70%的供应量在远郊四区两市。买家主力也转变为“有购房资格”的自住型刚性买家，开发商将会大量倾销“物美价廉”产品，甚至会降低装修标准，主推廉价产品等。“四季度，将是中低价格产品的促销期。”
专家视点
降价优惠被房贷加息抵消
“房待”一族最受伤
房贷利率上浮加速房价拐点到来
羊城晚报讯 记者赵燕华报道：如果首套房利率上浮，而且可能会持续到明年，上浮会否加快房价拐点的到来？杨红旭对此表示“一定是这样的。”
很多人认为，限购政策对市场打击是最深的。但在他看来，信贷紧缩对市场影响的程度要比限购深。“目前而言，连首套房的利率都有上涨，在基准利率之上又上涨了10%-20%，这是非常恐怖的事，意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求，而且也在抑制刚性需求。”杨红旭预计，在政策放松之前，市场还将继续探底和低迷。
的确，有人算过一笔账，今年国庆期间广州一个楼盘促销，总价与此前相比有着近十来万元的优惠，但由于首套房贷利率上浮，总的利息支出反而多了20多万元。换言之，“房待”一年等来的降价，惨被房贷加息抵消了。
广东省房协近日出炉的分析报告就指出，近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，这削弱了首次置业者的购房支付能力，抵消了房价下降给他们的好处，加大市场观望气氛。
“当前国内的媒体，几乎一边倒地认为‘楼价要下跌’，‘拐点已到来’。舆论对公众造成了极大的影响。目前，认为楼价‘平’或‘降’的城市居民已经占了绝大多数。”赵卓文分析，房地产调控政策持续，“限购”、“限贷”等政策，让需求下降，并“挤出”了高收入人群和投资类客户。在整个社会心态上，形成了“楼价要下跌”的压力，购房意愿在“降价期望”中逐步降低，买涨不买跌的心理预期，将让开发商的销售陷入困境。年末，楼市极有可能陷入“越降价越没人买”的恶性循环。(赵燕华)
